Инвестиции в недвижимость: время принимать решение

Журнал «Деловые Эмираты», выпуск 4/27, июль-август 2009

Мировой финансовый кризис породил новую волну инвесторов, которые с момента начала кризиса, опасаясь пользоваться традиционными инвестиционными инструментами, предпочитали аккумулировать средства в виде денежной ликвидности. Но, как всем известно, деньги должны работать и, по мере относительной стабилизации экономической ситуации, инвесторы стали обращать внимание на реальные активы.

Журнал «Деловые Эмираты», выпуск 4/27, июль-август 2009

Статья подготовлена по материалам компании IMEX Real Estate, www.IMEXre.com

Мировой финансовый кризис породил новую волну инвесторов, которые с момента начала кризиса, опасаясь пользоваться традиционными инвестиционными инструментами, предпочитали аккумулировать средства в виде денежной ликвидности. Но, как всем известно, деньги должны работать и, по мере относительной стабилизации экономической ситуации, инвесторы стали обращать внимание на реальные активы.

Традиционно, одним из самых надежных и консервативных вариантов вложений средств является приобретение недвижимого имущества. В пользу такого рода инвестиций говорит то, что инвестор становится владельцем реальных объектов собственности, срок полезной эксплуатации которых значительно превышает обычные сроки инвестирования. Действительно, капитальное здание и через пять-десять лет будет вполне соответствовать эксплуатационным характеристикам, а такой актив как земля можно вообще считать неизнашиваемым.

Естественно, как и любой актив, стоимость недвижимого имущества подвержена циклическим колебаниям. Периоды роста неизбежно сменяются падением цен и наоборот. Однако, волатильность цен на недвижимое имущество относительно невелика. По крайней мере, частота и амплитуда ценовых колебаний на рынке недвижимости не идут ни в какое сравнение с соответствующими показателями фондового рынка. Рынок недвижимости, конечно, неоднороден и может быть сегментирован по различным параметрам, включая функциональные характеристики, географическое положение и т. д. Однако общие особенности, к которым можно отнести длительные сроки службы объектов недвижимого имущества, относительно длительные сроки создания (строительства) таких объектов и принципиальную ограниченность предложения (земля, как ресурс, ограничена и невоспроизводима), позволяют выделить инвестиции в недвижимость в отдельный класс.

Если не рассматривать высокорисковые краткосрочные спекулятивные операции на рынке недвижимости, а говорить о «классических» средне и долгосрочных инвестициях в недвижимость, то схематично можно описать их следующим образом: приобретение в собственность объектов недвижимого имущества на срок от 3-х лет с целью получения прибыли на инвестированный капитал за счет прироста стоимости недвижимости (на момент продажи в конце периода владения) и текущего рентного дохода.

«Золотое правило» инвестора гласит: покупай на дне, продавай на пике. В свете глобального экономического кризиса, рынки недвижимости практически всех стран сейчас выглядят привлекательными для вхождения, из-за значительного снижения цен по сравнению с докризисным уровнем. Но на многих рынках дно падения еще не пройдено, и цены на недвижимость продолжают снижаться. Кроме этого, в разных странах – разные перспективы восстановления рынков.

Рынки недвижимости развитых стран всегда считались более надежными для инвестиций и характеризовались относительно невысокой нормой отдачей на вложенный капитал. Развивающиеся рынки, в свою очередь приносили более высокий доход, однако увеличивали вероятность для инвестора потерять вложенный капитал. Каждый инвестор, соответственно, выбирал исходя из своей стратегии и склонности к риску.

Кризис заставил многих пересмотреть свои взгляды на надежность инвестиций в недвижимость развитых стран. Всем известно, что ситуация на рынке недвижимости США явилась одной из причин его возникновения. Многие же развивающиеся рынки, наоборот, пережили кризис сравнительно благополучно. Еще больше сомнений вызывает ближайшее будущее рынков развитых стран и перспективы их быстрого восстановления. Не секрет, что наибольший удар кризис нанес именно по развитым экономикам.

Таким образом, с точки зрения потенциального инвестора сейчас в фавориты выходят рынки недвижимости стран, которые:

• менее всего пострадали от кризиса;
• имеют больше шансов на быстрое восстановление своих экономик;
• рынок недвижимости которых достиг дна ценового падения;
• имеют сильные фундаментальные основания для роста рынка недвижимости.

Всем вышеперечисленным условиям как нельзя лучше соответствует экономическая ситуация в Объединенных Арабских Эмиратах. Действительно, несмотря на последствия мирового кризиса, экономика ОАЭ в этом году продолжает расти. Диверсификация экономики, стратегически выгодное географическое положение в регионе на пересечении морских и воздушных путей, а также положение одного из крупнейших в мире экспортеров энергоносителей, значительно повышает шансы Эмиратов на скорейшее восстановление после кризиса.

Рынок недвижимости Эмиратов пережил глубочайшее падение в конце 2008 – начале 2009 года, последовавшее за периодом бурного роста 20022008гг. С сентября 2008 года цены на рынке упали в среднем в два раза. Но главное то, что на настоящий момент рынок стабилизировался вблизи нижних ценовых уровней. По ряду локальных проектов можно однозначно констатировать, что дно падения пройдено. Самые низкие ценовые показатели были зафиксированы в феврале-марте этого года, и сейчас по наиболее популярным объектам наблюдается умеренный рост цен. Например, в недавно опубликованном отчете Deutsche Bank приводятся данные, что средние цены на квартиры и виллы в Дубае выросли в июне на 6,5% по сравнению с маем.

Среди фундаментальных причин, способствующих дальнейшему росту рынка, главным фактором является прирост населения. Несмотря на слухи о массовом оттоке экспатриантов из ОАЭ, согласно данным официальной статистики, население Эмиратов продолжает расти. Есть все основания полагать, что в будущем темпы прироста населения только увеличатся.

Прирост населения, в свою очередь, является следствием развития бизнеса на территории ОАЭ. Эмираты представляют собой тот уникальный пример, когда страна сочетает в себе прекрасные условия для жизни экспатриантов (безопасность, высокий уровень жизни, относительно комфортный климат и т.п.), очень удобную среду для ведения бизнеса (наличие специальных свободных экономических зон, практически полное отсутствие налогов, развитая бизнес-инфраструктура и т.п.) и богатое государство, обладающее колоссальными природными и финансовыми ресурсами.

Несомненно, кризис отразился и на темпах и на масштабах развития Эмиратов. Что касается рынка недвижимости, то в результате кризиса с рынка практически полностью исчезли спекулянты. Многие проекты были прекращены или заморожены и, как следствие, де-факто прекратил свое существование рынок недвижимости "off-plan" (продажи объектов, которые только планируется построить в будущем). Однако ни один из приоритетных инфраструктурных проектов не был приостановлен, а общее снижение темпов строительства через два-три года неизбежно приведет к дефициту предложения на рынке и, следовательно, росту цен.

Все это говорит о перспективности инвестиций в недвижимость ОАЭ, особенно сейчас, когда цены находятся на очень низком уровне. Так что те, кто имеет в распоряжении свободную ликвидность, сейчас имеют очень неплохие шансы заложить прочный фундамент своего будущего процветания на земле Эмиратов. В качестве примера инвестиций порядка млн можно рассмотреть вложение средств в приобретение целого жилого здания в одном из новых и очень перспективных районов Дубая – Discovery Gardens. Это один из последних проектов крупнейшего застройщика в ОАЭ – компании Nakheel. Проект представляет собой жилой микрорайон из 245 зданий со всей необходимой инфраструктурой. Базовые цифры приведены в таблице.

Можно рассматривать три базовых варианта получения прибыли от данной инвестиции:

1. Покупка здания целиком и последующая его продажа отдельными квартирами. Из приведенных в таблице данных видно, что при этом можно рассчитывать на номинальную доходность около 14-18% (в зависимости от типа здания) при возврате вложенных средств в течение 6-12 месяцев. Также во внимание можно принять тот факт, что цены на квартиры (и здания) поднялись в этом районе с марта 2009г. в среднем на 10%.
2. Сдача здания в аренду целиком. Обычно, арендаторами являются крупные компании, которым необходимо предоставить служебное жилье своим сотрудникам. Из таблицы видно, что ежегодный текущий доход в данном случае может составлять в номинальном выражении порядка 9% годовых. При этом, как правило, аренда за будущий год выплачивается при заключении контракта наперед одним-четырьмя чеками, что значительно увеличивает эффективную ставку доходности.
3. Сдача здания в аренду отдельно по квартирам. Район начал заселяться в конце прошлого года и является достаточно популярным. На текущий момент район заселен приблизительно на 60%, и темпы его заселения со временем увеличиваются. В данном случае номинальный ежегодный доход от аренды может составлять около 10%, хотя при этом, естественно, имеются определенные издержки, связанные с заключением контрактов с множеством арендаторов, отслеживанием платежей и т.п.

Также возможны и различные комбинации приведенных выше базовых вариантов. Например, можно сдавать в аренду отдельные квартиры наряду с их продажей. При этом, можно вернуть часть вложенных средств с прибылью по варианту 1 в течение, например, полугода, а оставшиеся квартиры рассматривать как долгосрочные инвестиции с получением текущего дохода по варианту 3. Возможны и другие варианты, но в целом, наличие возможности независимо распоряжаться отдельными квартирами в приобретенном здании является несомненным плюсом, поскольку позволяет инвестору гибко реагировать на изменяющуюся ситуацию исходя из своих инвестиционных интересов.

Необходимо также иметь в виду, что ориентиры по доходности вариантов 2 и 3 учитывают только ежегодный рентный доход и не учитывают роста стоимости недвижимого имущества за период владения. А эта величина в годовом исчислении может значительно превысить величину рентного дохода.

Приведенный пример инвестиций является лишь одним из множества возможных. В настоящий момент для инвестора «с деньгами» открывается множество очень интересных вариантов на рынке недвижимости ОАЭ. Таких возможностей в ближайшем будущем может уже и не появиться. Так что сейчас самое время для принятия инвестиционных решений.

Доходность инвестиций в приобретение жилого здания в районе Discovery Gardens, Дубай, ОАЭ: