Покупка недвижимости в Дубае: пошаговая инструкция

Журнал «Деловые Эмираты», выпуск 4/35, август-сентябь 2011

Мы продолжаем цикл статей, посвященных вопросам приобретения недвижимости в Дубае. Не секрет, что рядовому покупателю бывает непросто сориентироваться в процедурных моментах. К тому же, цена вопроса достаточно высока, и возможные риски при оформлении сделки должны быть минимальны. Сегодня мы пошагово рассмотрим процедуру покупки недвижимости в Дубае и постараемся максимально осветить все важные аспекты.

Нашим соотечественникам, решившим приобрести недвижимость в ОАЭ, стоит иметь в виду, общего федерального законодательства в сфере недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах до сих пор нет. Каждый из семи эмиратов самостоятельно регулирует все связанные с рынком недвижимости вопросы на своей территории. Самым прогрессивным в этом направлении, традиционно, является Дубай.

Дубай обладает самой развитой и прозрачной законодательной базой в сфере недвижимости. Согласно законодательству эмирата Дубай, граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право напрямую приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность («фрихолд») на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-районах. Перечень таких зон установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai и др.

Права на недвижимое имущество регистрируются в специальном реестре Земельным департаментом Дубая, а собственникам выдается соответствующее свидетельство о регистрации (т.н. Title Deed). Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в момент обращения покупателя и продавца, и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство, удостоверяющее право собственности на приобретенный объект недвижимости. Такой порядок «моментальной» регистрации максимально упрощает процедуру купли-продажи недвижимости и сводит к минимуму возможные риски, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Контроль за соблюдением законодательства осуществляет специальное Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Оно, в частности, отвечает за регистрацию проектов недвижимости, а также за обязательную регистрацию застройщиков, агентств недвижимости и самих агентов. Деятельность RERA направлена, прежде всего, на защиту прав и интересов покупателей и продавцов и призвана минимизировать возможность недобросовестных действий со стороны агентов. Проверить регистрацию любого агентства недвижимости и его агентов очень просто. Для этого достаточно зайти на официальный интернет-сайт RERA по адресу www.rpdubai.com

В общих чертах процедура покупки недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:

1. Покупатель выбирает объект недвижимости, который он желает приобрести

Самый простой и эффективный способ – связаться с каким-либо из агентств недвижимости, работающим на рынке Дубая. Дело в том, что без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обращаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. В большинстве случаев агентство недвижимости выступает третьей стороной в сделке между продавцом и покупателем, гарантируя интересы обоих. Однако, нужно иметь ввиду, что далеко не все профессиональные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.

Прежде всего, в соответствии с Распоряжением председателя Земельного Департамента Дубая №85 от 2006г., все агентства недвижимости, работающие в Дубае, должны иметь лицензию на соответствующий вид деятельности и должны быть зарегистрированы в специальном реестре Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Поскольку в ОАЭ субъекты предпринимательства не обладают универсальной правоспособностью, в лицензии должен быть четко указан разрешенный вид деятельности. Например, для посредничества при купле-продаже или сдаче в аренду, в лицензии должна быть прямо указаны именно эти виды деятельности. При этом все агенты компании должны пройти соответствующий курс обучения и получить персональные брокерские карты с индивидуальным номером.

2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки

В общем случае, договор купли-продажи недвижимости должен удовлетворять следующим основным требованиям:

Быть заключенным в письменной форме Нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости в ОАЭ не требуется, достаточно простой письменной формы. Несмотря на то, что государственным языком в ОАЭ является арабский, договоры на английском языке повсеместно признаются и принимаются без перевода. Исключение составляют прокуратура, полиция и судебные инстанции, где перевод на арабский является обязательным требованием.
Содержать основные условия сделки В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

объект купли-продажи,
стоимость приобретаемой недвижимости,
дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, сбор за регистрацию в Земельном департаменте, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.),
срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи,
сроки и порядок осуществления расчетов,
ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.

Стоит отметить, что в большинстве случаев, привлечение сторонних юристов при составлении договора купли-продажи недвижимого имущества не требуется. Как правило, квалифицированные сотрудники агентства недвижимости, ведущего сделку, вполне в состоянии подготовить такой договор на основании типовых форм, утвержденных и использующихся в деятельности компании.

3. При подписании договора купли-продажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости приобретаемой недвижимости)

Обычно, задаток от покупателя принимает агентство недвижимости и удерживает его у себя до момента финальных расчетов и регистрации сделки в Земельном Департаменте. Для покупателя это гарантирует возврат задатка, если сделка не состоится по вине продавца. А продавец, в свою очередь, может рассчитывать на выплату суммы задатка в качестве компенсации, если сделка не состоится по вине покупателя.

Рынок недвижимости Дубая мультинационален. Покупатели, продавцы, арендодатели и арендаторы, обычно, являются иностранными гражданами. Где им искать друг друга в случае, если что-то пошло не так? Поэтому агентство недвижимости, имеющее зарегистрированный офис в Дубае, является серьезным гарантом сделки. Кроме этого, немаловажным фактором является требование законодательства о 100% владении такой компанией местными жителями - гражданами ОАЭ.

4. Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая

Разрешение от застройщика (No Objection Certificate, NOC), по сути, является справкой об отсутствии задолженности продавца перед застройщиком. Оформление такого разрешения на продажу недвижимости может занять от 1 дня до 2-3 недель в зависимости от компании-застройщика. Стоимость такого разрешения составляет, опять же в зависимости от политики застройщика, от 500 до 5,000 дирхам ОАЭ (приблизительно $137-1,370).

5. После того, как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте. Обычно, в момент регистрации происходят и расчеты по сделке

Реестр недвижимого имущества ведется Земельным департаментом Дубая в электронном виде. Регистрация перехода прав на недвижимость осуществляется в момент обращения покупателя и продавца и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство (Title Deed), удостоверяющее право собственности на приобретенный объект недвижимости.

Если объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию, то его регистрация в Земельном департаменте происходит во временном реестре. В этом случае покупатель получает не свидетельство о регистрации, а т.н. первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale). Когда же объект сдается в эксплуатацию, первичный договор купли-продажи является основанием для получения собственником регистрационного свидетельства.

Стоимость регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте в общем случае составляет 2% от цены продажи плюс небольшой фиксированный платеж (около $100) за выдачу свидетельства.

Для регистрации в Земельном департаменте необходимо представить следующие документы:

оригиналы паспортов покупателя и продавца,
оригинал свидетельства о регистрации недвижимости на имя продавца,
оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC),
копию договора купли-продажи.

Если у Вас нет возможности или желания лично присутствовать в Земельном департаменте в момент регистрации перехода прав, Вы можете делегировать свои полномочия по регистрации недвижимости на Ваше имя любому другому лицу, оформив нотариальную доверенность. Сделать это можно, например, в нотариате Дубайского суда (Dubai Courts Notary Public). Стоимость нотариального заверения доверенности составляет 60 дирхам ОАЭ (около $16) плюс 150 дирхам (около $41) стоят услуги по набору текста доверенности на английском и арабском языках.

В момент регистрации перехода прав на недвижимость происходят финальные расчеты между продавцом и покупателем по сделке купли-продажи. Обычно, расчеты осуществляются посредством передачи от покупателя продавцу заранее подготовленных банковских чеков на необходимые суммы (т.н. Manager’s Cheques – аналог банковского векселя). Зачастую, такие чеки готовятся агентством недвижимости, ведущим сделку. Естественно, перед этим агентство должно получить все средства от покупателя. Расчеты наличными иногда встречаются, но не распространены в силу массы неудобств, которые с этим связаны.

Непосредственно перед выдачей покупателю регистрационного свидетельства, государственный регистратор просит покупателя и продавца произвести взаиморасчеты и подписать бумагу об отсутствии у продавца претензий по оплате за недвижимость. Для того, чтобы процесс завершения сделки прошел гладко, покупатель должен заранее подготовить все чеки и согласовать указанные в них имена и суммы с продавцом. Если сделку ведет агентство недвижимости, обычно оно берет на себя функцию координации и согласования платежей.

Любую дополнительную информацию о приобретении недвижимости в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.