ПОКУПКА И АРЕНДА недвижимости в Дубае, 2014

ОТВЕТЫ НА НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Могут ли в Дубае приобрести недвижимость в собственность иностранные граждане?

Граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудни­чества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собствен­ность («фригольд») только на специально оговоренных территориях, в так называ­емых фригольд-зонах. Перечень таких зон установлен Указом правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers и др.

Требуется ли регистрация недвижимо­сти в Дубае и кто ей занимается?

Регистрацией прав на недвижимое иму­щество в Дубае занимается Земельный департамент (Dubai Land Department). На сегодняшний день обязательной регистрации в соответствующем реестре подлежат права собственности, долгосрочной арен­ды, залог недвижимого имущества и пр. Регистрация проводится как по уже гото­вым и сданным в эксплуатацию объектам, так и по строящимся («офф-план»). В пер­вом случае собственник получает на руки регистрационное свидетельство на недви­жимое имущество (Title Deed), а в случае регистрации еще не построенной недви­жимости (Oqood Registration) – первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale). Стоимость регистрации перехо­да права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте в общем случае составляет 4% от цены про­дажи плюс 4000 дрх ОАЭ (приблизительно US$ 1100) за услуги центра оформления сделок (DLD Trustee) плюс небольшой фиксированный платеж (зависит от типа регистрируемой недвижимости) за выдачу свидетельства.

Какие налоги должен уплачивать соб­ственник недвижимости в Дубае?

В Объединенных Арабских Эмиратах отсут­ствуют налоги на имущество и на доходы. Поэтому владение недвижимым имуществом в Дубае, равно как и получение дохода, например, от его сдачи в аренду, не влечет никаких налоговых последствий для соб­ственника в пределах юрисдикции ОАЭ. Однако надо понимать, что владелец недви­жимости несет ответственность за ее надле­жащее содержание и обязан оплачивать рас­ходы на ее обслуживание (т.н. Maintenance Fees или Service Charges ). Размер платежей за обслуживание устанавливается управляющей компанией по согласованию с ассоциацией собственников (если такая ассоциация уже создана), и утверждаются Агентством по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Плата за обслуживание включает рас­ходы на охрану здания, уборку зон общего пользования, вывоз мусора, поддержание инфраструктуры (парковки, бассейны, спорт­залы, зоны отдыха) и т.п. Как правило, такие платежи взимаются ежегодно на год вперед и для Дубая составляют, в зависимости от про­екта, где-то от US$ 20 до US$ 80 за кв. м в год.

Может ли владелец недвижимости в Дубае сдавать ее в аренду?

Отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае регулируются законом №26 от 2007 года, а также допол­нениями к нему. Согласно действующему законодательству любой собственник недвижимого имущества на территории эмирата Дубай имеет право сдавать свою недвижимость в долгосрочную аренду. Обычно, недвижимость сдается на срок один год с последующим продлением. Собственники также могут обратиться к лицензированной компании и передать ей в управление свою собственность.

В этом случае, все вопросы по взаимо­отношениям с арендаторами, управляющая компания берет на себя.

На какой доход от аренды может рас­считывать собственник недвижимости в Дубае?

Если говорить о средних рыночных пока­зателях текущей доходности вложений в недвижимость, то для жилья в Дубае на сегодня показатель чистого рентного дохо­да (то есть дохода за вычетом расходов на обслуживание недвижимости) составляет в среднем 5 – 8% годовых. Разброс доходно­сти обусловлен различиями в типе и кате­гории недвижимости, ее местоположении и стоимости обслуживания. При этом более дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило, дает меньшую отдачу в виде рент­ного дохода, чем массовое жилье в доступ­ных проектах.

Что касается рынка офисной недвижи­мости, то на сегодняшний день такие инве­стиции являются менее привлекательными с точки зрения доходов от сдачи в аренду, чем приобретение жилья. Сдача в аренду торговых площадей (сюда относятся не только магазины, но и сервисные пункты, кафе, рестораны и т.п.) потенциально спо­собна приносить более высокий доход (до 15%), однако, это зависит как от параме­тров самого объекта недвижимости, так и от внешних по отношению к нему факторов.

Существуют ли в Дубае какие-либо ограничения по стоимости аренды?

Заключая договор аренды недвижи­мого имущества, стороны сделки вправе договориться о любых условиях, не проти­воречащих действующему законодатель­ству. Прямых ограничений на стоимость аренды, которая указывается в контракте между арендодателем и арендатором, нет. Однако, существуют законодательно установленные ограничения на повы­шение стоимости аренды при продлении контракта на следующий срок. При пере­смотре аренды в сторону повышения, арендодатель должен руководствоваться индексом Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA), отражающим средние арендные ставки за различные типы жилья в зависимости от района.

Какие требования предъявляются в Дубае к арендаторам?

Арендатором недвижимости в Дубае (если речь не идет о краткосрочной аренде жилья) могут быть только физическое или юридическое лицо, имеющее статус рези­дента Объединенных Арабских Эмиратов. То есть, договор аренды может быть заключен только с гражданином ОАЭ или страны, входящей в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, либо с экс­патриантом, имеющим резидентскую визу. Соответственно, арендатор – юридическое лицо, должен иметь соответствующую реги­страцию на территории ОАЭ. Это может быть местная организация, компания, заре­гистрированная в свободной экономиче­ской зоне, или филиал (представительство) зарубежной компании.

Требуется ли регистрация договора аренды недвижимости в Дубае и кто ей занимается?

В соответствии с законодательством эми­рата Дубай, все договоры аренды недвижи­мого имущества на его территории должны быть надлежащим образом зарегистриро­ваны. Регистрацией арендных контрактов занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Специально для этих целей агентством была создана система Ejari, позволяющая регистрировать дого­воры через интернет и специализирован­ные сервисные центры. Зарегистрировать договор аренды может как арендодатель, так и арендатор. Пока не установлена ответ­ственность за несоблюдение требования обязательной регистрации, но согласно положениям закона все участники сделок, не прошедшие регистрацию, автоматически лишаются права обращаться в судебные и правительственные органы за защитой своих интересов. Также регистрация аренд­ных контрактов в системе Ejari требуется для открытия семейных резидентских виз.

Как осуществляется оплата аренд­ной платы за недвижимость в Дубае?

На рынке аренды недвижимости в Дубае, как, впрочем, и на остальной территории ОАЭ, принято оплачивать аренду за год наперед. Как правило, все расчеты производятся бан­ковскими чеками. В зависимости от условий договора, сумма годовой аренды оплачивает­ся одним или несколькими чеками. В послед­нем случае, чеки датируются будущими датами. Например, если количество чеков – 4, то даты чеков будут соответствовать датам в будущем через каждый квартал, а если количество чеков – 12, то они будут датиро­ваться с интервалом в месяц. Соответственно, при наступлении даты, указанной на чеке, арендодатель может предъявить его в банк и получить деньги со счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков является в ОАЭ уголовным преступлением, поэтому оплата чеками, хотя и не дает стопроцентной гаран­тии получения арендной платы, является достаточно надежным и удобным способом осуществления расчетов.

Может ли получить деньги по чеку арендодатель, не являющийся резиден­том ОАЭ?

Необходимо помнить, что срок, в течение которого чек может быть предъявлен к оплате, составляет 6 месяцев, после чего он аннулируется. Если чек выписан на имя физического лица и на нем отсутствует пометка об оплате только на банковский счет получателя, то лицо, указанное в чеке, вне зависимости от наличия резидентской визы, может получить наличные в любом отделении банка-эмитента. В противном случае, или если чек выписан на имя ком­пании, деньги по нему могут быть получены только на банковский счет, причем счет должен быть открыт в одном из банков на территории ОАЭ. Статус резидента при этом также не обязателен. Ряд банков в ОАЭ без проблем открывают счета для нерезидентов- собственников недвижимости.

Процедура открытия счета в банке занимает менее часа, а минимальные тре­бования по внесению денег на счет для его открытия составляют на сегодняшний день 5 тысяч дрх (около US$1400). Если пере­численные варианты получения арендной платы не подходят арендодателю, он может заключить соглашение с управляющей компанией или с агентством недвижимости, через которое осуществлялась сдача в аренду. Тогда чеки могут быть выписаны на имя агентства, а после получения по ним денег, агентство перечисляет их (передает наличными или любым другим удобным способом) арендодателю. Главное в этом случае, грамотно подойти к вопросу выбо­ра компании-партнера.

Кто оплачивает комиссионное возна­граждение агентству недвижимости?

Когда посредником в сделке является агент­ство недвижимости, ему выплачивается комиссионное вознаграждение. Согласно существующей практике, комиссию агент­ству недвижимости оплачивает арендатор. Обычно, это 5% от суммы годовой аренды.

Услуги агентства заканчиваются после под­писания договора аренды. В случае, если арендодателю требуются дополнительные услуги агентства (представление его инте­ресов на территории ОАЭ в течение срока действия договора аренды, прием платежей от арендатора, оплата расходов по обслужи­ванию недвижимости и пр.), то их стоимость оговаривается дополнительно.

Кто оплачивает расходы по эксплуа­тации и обслуживанию сданной в аренду недвижимости?

Арендатор с арендодателем могут догово­риться о любых условиях аренды, однако, как правило, арендодатель несет ответствен­ность за оплату расходов на обслуживание (Maintenance Fees / Service Charges) и капи­тальный ремонт недвижимости.

Все текущие расходы, связанные с экс­плуатацией арендуемого объекта, как то: оплата воды, электричества, кондициониро­вания, телефона, подключения к интернету и др., а также текущий ремонт недвижимо­сти, несет арендатор. Причем арендатор осуществляет подключение коммунальных услуг у соответствующих поставщиков само­стоятельно и на свое имя. Арендатор также оплачивает и т.н. «жилищный сбор» (housing fee), который представляет собой муници­пальный сбор в размере 5% от годового размера арендной платы. Сбор взимается Управлением воды и электричества Дубая (Dubai Electricity and Water Authority, DEWA) равными частями в течение года вместе с платежами за электричество и воду. Если единица недвижимости не подключена к воде и электричеству (т.е. не заселена), то жилищный сбор не взимается. Несмотря на то, что жилищный сбор был введен уже давно, его повсеместное взимание как следует не налажено, и в некоторые счета DEWA он до сих пор не включается.

Можно ли при сделках с недвижимо­стью в Дубае обойтись без агентов?

Без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обра­щаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. Однако, далеко не все профессио­нальные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.

Какие требования установлены в отно­шении агентов по недвижимости в Дубае?

Прежде всего, надо иметь в виду, что, в соответствии с Распоряжением председа­теля Земельного Департамента Дубая №85 от 2006г., все агентства недвижимости, рабо­тающие в Дубае, должны иметь лицензию на соответствующий вид деятельности и долж­ны быть зарегистрированы в специальном реестре Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Поскольку в ОАЭ субъекты предпринимательства не обладают универсальной правоспособностью, в лицен­зии должен быть четко указан разрешенный вид деятельности. Например, для посредни­чества при купле-продаже или сдаче в арен­ду, в лицензии должна быть прямо указаны именно эти виды деятельности.

При этом все агенты компании должны пройти соответствующий курс обучения и получить персональные брокерские карты с индивидуальным номером. Такие меры, прежде всего, направлены на защиту прав и интересов клиентов и призваны миними­зировать возможность недобросовестных действий со стороны агентов. Проверить регистрацию агентства недвижимости и его агентов можно на официальном сайте Земельного департамента Дубая по адресу www.dubailand.gov.ae.

Почему важно, чтобы агент был надле­жащим образом зарегистрирован?

Рынок недвижимости Дубая мультинациона­лен. Покупатели, продавцы, арендодатели и арендаторы, обычно, являются иностранными гражданами. Где им искать друг друга в слу­чае, если что-то пошло не так? Поэтому агент­ство недвижимости, имеющее зарегистри­рованный офис в Дубае, является серьезным гарантом сделки. Кроме этого, немаловажным фактором является требование законодатель­ства о 100% владении такой компанией мест­ными жителями - гражданами ОАЭ.

Действительно, в большинстве случаев агентство недвижимости выступает третьей стороной в сделке между продавцом и покупателем, гарантируя интересы обоих. Например, как правило, именно агентство принимает задаток от покупателя и удержива­ет его у себя до момента финальных расчетов и регистрации сделки. Для покупателя это гарантирует возврат задатка, если сделка не состоится по вине продавца. А продавец, в свою очередь, может рассчитывать на выплату суммы задатка в качестве компенсации, если сделка не состоится по вине покупателя

КАК ПРОИСХОДИТ ПОКУПКА НЕДВИ­ЖИМОСТИ В ДУБАЕ

В самых общих чертах процедура покупки недвижимости в Дубае в боль­шинстве случаев выглядит следующим образом:

1. Покупатель выбирает объект недвижи­мости, который он желает приобрести.

2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:

• стоимость приобретаемой недвижимости
• дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, регистрационный сбор, воз­мещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.)
• срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи
• сроки и порядок осуществления расчетов
• ответственность сторон, в случае невы­полнения условий по договору

3. При подписании договора купли-про­дажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости приобретаемой недвижимости).

4. Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недви­жимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая и подтверждает отсутствие у про­давца каких-либо задолженностей по платежам, связанным с недвижимостью.

5. После того, как разрешение на про­дажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижи­мости на имя нового собственника в одном из регистрационных центров Земельного департамента (DLD Trustee). Обычно, в момент регистрации проис­ходят и расчеты по сделке.

КАК ПРОИСХОДИТ СДАЧА В АРЕН­ДУ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ

В самых общих чертах процедура сдачи в аренду недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит сле­дующим образом:

1. Арендодатель сам, или с помо­щью агентства недвижимости ищет арендатора.

2. Когда арендатор найден, арендо­датель подписывает с ним договор аренды, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:

• стоимость аренды и условия оплаты
• срок аренды и условия его продления
• дополнительные расходы, свя­занные с эксплуатацией объекта недвижимости и их распределение между сторонами
• ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору

3. При подписании договора, арен­датор оплачивает аренду за год (обычно чеками), а также гарантий­ный депозит (обычно 5% от годовой аренды).

4. Получив оплату от арендатора, арендодатель передает ему ключи, брелки, карточки доступа и т.п., необ­ходимые для беспрепятственного доступа в сдаваемое помещение и относящиеся к нему объекты инфра­структуры (бассейн, спортивный зал и пр.), а также копии документов (свидетельство о собственности, паспорт собственника и др.), необхо­димых арендатору для подключения воды, электричества, кондиционера, телефона, интернета и пр.

Любую дополнительную инфор­мацию о приобретении и управлении Вашей недвижимостью в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com