К экспертам по юридическим вопросам, связанным с недвижимостью в ОАЭ для экспатриантов, часто обращаются наши клиенты. Многие случаи могут быть интересны всем, поэтому мы публикуем ответы на самые любопытные вопросы.
Один из клиентов решил вернуться в Россию после эпидемии коронавируса, но сохранил свою квартиру в Дубае. Его беспокоит, что ставка по ипотеке для него как для не резидента ОАЭ теперь может вырасти:
«Я переехал назад в Россию из Дубая, но после переезда сохранил свою квартиру в Дубае. Сейчас она сдается в аренду. Мой кредит на покупку этой квартиры еще не выплачен и финансируется через банк в ОАЭ. Из банка мне пришло уведомление, что нужно изменить статус моего контракта с резидента на не резидента, и что это влечет за собой переход от фиксированной процентной ставки в 3,75% к ставке для не резидента в размере около 4,9%.
Вдобавок, мне нужно сделать частичный расчет в отношении непогашенного остатка с прежним банком, учитывая льготы, которые предоставлял мне ранее этот банк.
Однако в связи с текущими экономическими проблемами, вызванными вспышкой коронавируса, для меня сейчас достаточно сложно финансово изменить статус ипотеки и перейти в другой банк. И меня интересует, сколько еще я смогу оставаться на ставке ипотеки в 3,75%?
Кроме того, возможно ли, что новая процентная ставка не резидента уменьшится из-за обвала рынков и снижения процентных ставок Федеральной резервной системы США?
Роберт А., Россия».
Отвечает эксперт по вопросам ипотеки в ОАЭ: Учитывая текущую глобальную ситуацию, многие страны перешли на снижение процентных ставок, чтобы предотвратить угрозу рецессии.
Центральный банк ОАЭ снизил свою базовую ставку на 75 базисных пунктов 16 марта после неожиданного снижения Федеральным резервом США днем ранее почти до нуля.
Это означает, что ипотека с плавающей ставкой действительно станет дешевле, однако, если у вас в настоящее время есть ипотека с фиксированной ставкой, она не изменится, независимо от того, снизятся ставки или нет.
Таким образом, ставка по ипотеке для не резидентов в размере 4,9% может снизиться только в том случае, если перейдет в разряд плавающей.
Другой вопрос от нашей клиентки касается оценочной стоимости жилья при получении кредита под нее же.
«Мы купили квартиру в Дубае от застройщика в строящемся доме в 2016 году, заплатив 20% первоначального взноса и 4% в Земельный департамент Дубая за регистрацию сделки. Строительство нашего жилья было завершено почти на год позже срока, но сейчас оно готово к сдаче.
Чтобы дальше выплачивать оставшуюся стоимость нашей квартиры по окончании строительства, мы обратились в банк за ипотекой, и они поручили стороннему агентству провести оценку рыночной стоимости нашей квартиры. В результате оказалось, что, согласно этой оценке, наша квартира стоит сегодня на 20 процентов дешевле, чем когда мы ее покупали. Можно ли как-то договориться с застройщиком, чтобы пересмотреть оценочную стоимость? Есть ли законный способ, которым это можно сделать?
Ирина Д., Россия».
Цены на недвижимость в Дубае снижались в большей или меньшей степени, начиная с лета 2014 года и до настоящего времени. Среди консультантов по недвижимости ходят слухи о том, что на данном этапе рынок достиг «дна» или даже может снизиться еще больше. Причина этого — в количестве новой недвижимости, поступающей на рынок в этом году.
Оценка, проведенная для банка от вашего имени независимым оценщиком, может оценивать недвижимость только на основе сегодняшних цен, поэтому не удивительно, что окончательная оценочная стоимость была ниже, чем цена при покупке в 2016 году. К сожалению, есть риск потерять даже больше при оформлении ипотеки, потому что банки предоставляют ссуду только на 50% стоимости для объектов недвижимости офф-план, согласно государственному постановлению.
Конечно, вам стоит встретиться с застройщиком, чтобы попытаться договориться о более низкой официальной стоимости, однако вряд ли он согласится на это. Это связано с тем, что, скорее всего, вы оформляли Договор купли-продажи (SPA) во время покупки, в котором четко прописаны все условия, включая стоимость объекта недвижимости.
Единственной альтернативой в этом случае может быть обращение в другой банк, который назначит новую оценку недвижимости и привлечет для этого другую компанию, и вероятность, что другой оценщик назовет более высокую стоимость. Но есть риск, что новая оценка может быть еще ниже, поэтому лучшее решение — это провести встречу с застройщиком, объяснить ваше финансовое положение и решить, что можно сделать.
Наша периодическая рубрика вопросов и ответов дает представление о самых насущных проблемах, волнующих покупателей, арендаторов, инвесторов и арендодателей в Дубае. Из наших прошлых публикаций вы может также узнать о:
Нужно ли арендаторам в ОАЭ сразу съезжать, если их дом продан?
Если вы потеряли работу и хотите съехать с квартиры в Дубае раньше истечения срока аренды по договору, может ли ваш арендодатель предъявить вам штраф?
Подписывайтесь на наши новости, чтобы не пропустить важных материалов по самым разным темам. А Вашим надежным гидом в сфере недвижимости эмирата по-прежнему остается IMEX Real Estate. Наши контакты:
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp, Viber, Telegram)
Тел. в Москве, РФ: +7(903)2328080
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Россия, Москва, Щелковское ш. 3, офис 512
Email: pm@IMEXre.com
Skype: resident69