Покупателям жилья офф-план от застройщиков стоит быть внимательными

Покупателям недвижимости офф-план от застройщика в ОАЭ стоит внимательно следить за классификацией типа купленного объекта при приближении сроков сдачи в эксплуатацию.

Дело в том, что застройщики часто пытаются навязать покупателям изменение классификации почти завершенных проектов. Но не стоит соглашаться сразу, если Ваш застройщик предложил сменить тип объекта в договоре с одного на другой, например, с «сервисных апартаментов с отельным обслуживанием» (‘hotel apartment’) на обычную жилую квартиру (‘residential apartment’).

Эта проблема стала известна после того, как некоторые застройщики «переконвертировали» недавно свои проекты «гостиничных апартаментов» в «жилые апартаменты», а затем попросили покупателей согласиться на это.

Застройщикам такой ход позволяет быстрее продать квартиры и быстрее получить документы о регистрации. Но покупатели, соглашаясь на переклассификацию жилья, в итоге теряют в стоимости жилья 15-20%.

По справедливости, застройщики должны были бы предложить своим инвесторам компенсацию в размере 15–20% от первоначальной цены покупки квартиры в отеле.

Почему?

Застройщики всегда продавали гостиничные апартаменты дороже, чем жилые, особенно в тех проектах, которые были запущены в 2013-15 годах, когда рынок приближался к пику. Но почему сейчас они стремятся переклассифицировать эти проекты с гостиничных на жилые?

Всё дело в том, что гостиничные апартаменты, теперь облагаются НДС при продаже, как коммерческая недвижимость, потенциально приносящая доход.

Но многие проекты гостиничных апартаментов были отложены, хотя их строительство должно было завершиться еще в 2015, 2016 и 2017 годах. Если бы покупатели этих объектов получили ключи на руки тогда, то не должны были бы платить НДС. Но с 1 января 2018 года ситуация изменилась, и коммерческая недвижимость теперь облагается этим налогом, и «гостиничные апартаменты» подпадают в эту категорию, тогда как «жилые апартаменты» нет.

В соответствии с законом, инвесторы имеют право потребовать компенсацию НДС от застройщика в полном объеме, поскольку задержка со сдачей в эксплуатацию — это исключительно вина застройщика.

И компенсация — это именно то, чего застройщики сегодня пытаются избежать, переклассифицировав проект как жилой. Но для этого застройщики должны получить одобрение покупателей!

Другие причины

Кроме того, по мере завершения проектов, некоторые застройщики оказываются не в состоянии обеспечить полный пакет услуг, который входит в понятие «гостиничных апартаментов» согласно SPA (договору купли-продажи) и брошюрам, выпущенным во время запуска проекта и продаж. Или же, к примеру, готовый проект может не соответствовать государственным стандартам, установленным DTCM (Управлением Дубая по туризму и коммерческому маркетингу) для гостиничных апартаментов. Это может стать даже гораздо более серьезной проблемой для застройщиков, чем просто необходимость компенсировать НДС.

Что делать покупателям?

Покупатели имеют законное право требовать полного возмещения НДС от застройщиков в дополнение к другой компенсации, если застройщик не может предоставить им тот тип недвижимости, который они покупали.

Но сама по себе переклассификация типа недвижимости на жилую сегодня — не очень хорошая идея.

На вторичном рынке изменение типа купленного инвестором жилья чревато для него непредвиденными затратами, особенно если вы приобрели недвижимость по высокой рыночной цене у застройщиков, которые использовали интенсивный маркетинг для стимулирования продаж.

Это часто можно наблюдать, когда застройщики предлагают различные виды стимулов для инвесторов. Но инвесторам важно точно убедиться при покупке, что все обещанные преимущества уже заложены в цену недвижимости, и что за эти блага не придется платить дополнительно.

ПАМЯТКА ИНВЕСТОРА В НЕДВИЖИМОСТЬ ОФФ-ПЛАН

• Не соглашайтесь сразу на предложение застройщиков о переклассификации купленной вами отельной недвижимости в жилую. Что бы ни говорил застройщик о том, что это лучший вариант на сегодня, такое решение определенно не в Ваших интересах.

• Если Вы уже согласились на переклассификацию, требуйте документ об этом. Многие покупатели, которые подписали соглашение о конвертации типа их собственности в другой, не могут получить подписанную копию соглашения от застройщика. Чтобы совершить переклассификацию, застройщику нужно собрать документы о согласии у всех владельцев, и это может занять время. Но тем не менее, не забывайте напомнить застройщику о том, что Вам нужна копия соглашения.

• Помните, однако, что при продаже коммерческой недвижимости, к которой относятся и «гостиничные апартаменты», вам нужно будет заплатить НДС. Так что, если переклассификации не было, требуйте компенсации НДС.

• Помните, что застройщик может изменить тип недвижимости, только если все инвесторы в рамках одного и того же проекта подпишут соглашение о согласии. Если же они, напротив, подпишут одно коллективное соглашение об отказе в переклассификации, то для застройщика будет почти невозможно изменить тип жилья с «гостиничных апартаментов» на «меблированную жилую квартиру».