Тип недвижимости
Кол-во спален
Район
Показать объявлений

Застройщик против инвестора: возможные сценарии развития ситуации в Дубае (ОАЭ)

08.03.2010
В то время как застройщикам и инвесторам в Дубае (ОАЭ) приходится выяснять осложненные всемирным кризисом отношения на фоне отсутствия соответствующих законов и практического опыта, издание Arabian Business анализирует возможные пути выхода из ситуации. В странах Запада обращение к правовой базе является средством первой помощи инвестору при возникновении проблем с застройщиком. В свою очередь в ОАЭ, где даже юристы советуют избегать обращения в суд, главным способом разрешения ситуации становится ведение переговоров. По мнению международной юридической компании Clyde & Co, существует три основных сценария, которые используют застройщики, строительство проектов которых затягивается из-за волны дефолтов со стороны покупателей.

Аннулирование договора с инвестором – один из вариантов. С одной стороны, это позволяет застройщику удержать у себя уже сделанные инвестором выплаты и снова выпустить освободившиеся площади для повторной продажи. Но с другой стороны, такой шаг, как правило, не приносит застройщику дополнительных поступлений денежных средств и никак не продвигает ситуацию со строительством объекта. «Лучшее, на что девелопер может рассчитывать – это консолидировать оставшихся инвесторов в один или несколько общих проектов, сократив, таким образом, объем своих обязательств», - объясняет Уилл Гринтер, партнер компании Clyde & Co в Дубае.

Вторая возможная стратегия – давить на покупателя, вынуждая его или выполнять обязательства по договору или садиться за стол переговоров с застройщиком. Расторгнуть договор с девелопером, или другим образом защитить свои интересы, инвестор может только через обращение в суд, а это, как известно, является очень длительной и дорогостоящей процедурой.  Застройщик же имеет право действовать в своих интересах в досудебном порядке через Земельный департамент Дубая в соответствии с положениями закона №9 от 2009 года. «Закон №9 – основной, к которому обращаются в подобной ситуации, – прописывает процедуру аннулирования контракта и объем денежных средств, который девелопер может удержать при расторжении контракта в случае неплатежей покупателя», - говорит Эндрю Юль (Andrew Yule), партнер юридической фирмы Afridi & Angell, - «этот закон не дает право  покупателю как-то влиять на процедуру аннулирования сделки застройщиком».

Переговоры между инвестором и застройщиком являются третьим, и наиболее продуктивным и взаимовыгодным способом разрешения конфликтной ситуации. Переговоры в данном случае могут означать либо пересмотр платежей с учетом возможных скидок или новых графиков строительства, либо объединение нескольких приобретенных единиц недвижимости в одну, либо, в конечном счете, переход на другие объекты. Так или иначе, любой прогресс в переговорах подразумевает желание обеих сторон договариваться. Крупные девелоперы, как например, Nakheel, Emaar, Union Properties и ряд других уже применяют данную практику во взаимодействии с Земельным департаментом и Агентством по контролю за рынком недвижимости Дубая.

Однако, хотя данный сценарий и выглядит наименее болезненным в сложившейся ситуации, следует учитывать возможные трудности, с которыми обе стороны могут столкнуться в ходе его реализации.  «Со стороны Земельного департамента изменение предмета договора [в результате перехода на другой проект или консолидации] может формально восприниматься как расторжение прежней и регистрация новой продажи с уплатой соответствующих регистрационных сборов. В таком случае это обернется дополнительной прибылью для государства за счет договаривающихся сторон», - заметил Уилл Гринтер, - «и пока трудно сказать, какую позицию займет в данном вопросе Земельный департамент, однако в любом случае это следует иметь в виду».
Новые предложения
Последние Новости недвижимости
Отправьте нам запрос или закажите обратный звонок
Ваше Имя *
Телефон
E-mail *
Сообщение *
*- поля, обязательные к заполнению

*Нажимая кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Заказать звонок

*Нажимая кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Связь с руководством

*Нажимая кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Процесс аренды (Сдать)

1 час

Договор арендодателя и агентства.

Требуемые документы:

  • копия паспорта
  • копия свидетельства о собственности

1 день

Размещение объявления:

  • 20 порталов о недвижимости;
  • клиентская база агентства;
  • профильные выставки и т.д.

До 2-х дней

Подписание договора аренды

Расходы продавца:

Отсутствуют

Дополнительные услуги:

Управление недвижимостью

Процесс аренды (Снять)

1 час

Договор арендодателя и агентства.

До 5 дней

Поиск недвижимости.

Подбор оптимальных вариантов.

До 2-х дней

Подписание договора аренды

Расходы арендатора:

-5% комиссия агентства от стоимости годового контракта

Дополнительные услуги:

Нет

Процесс покупки

1 час

Договор арендодателя и агентства.

~ 2 недели вторичка

~ 3 недели новостройка

Подбор недвижимости

Подбор оптимальных вариантов

1 неделя

Регистрация договора купли/продажи

Расходы покупателя:

  • 2% с покупки при сделке
  • 4% — регистрация сделки при оформлении

Дополнительные услуги:

Управление недвижимостью

Процесс продажи

1 час

Договор арендодателя и агентства.

Требуемые документы:

  • копия паспорта
  • копия свидетельства о собственности

1 день

Размещение объявления:

  • 20 порталов о недвижимости;
  • клиентская база агентства;
  • профильные выставки и т.д.

1 неделя

Регистрация договора купли/продажи

Расходы продавца:

Отсутствуют

Дополнительные услуги:

Нет

Процесс управления

1 час

Договор собственника и агентства

1 год

Оказание услуг управления

1 день

Отчётность

Расходы собственника:

5% от стоимости годовой аренды

Дополнительные услуги:

Нет

Процесс инвестиции

1 час

Договор арендадателя и агентства.

От 3 дней

Подбор оптимальных вариантов для инвестиций

1 неделя

Регистрация договора купли/продажи

Расходы инвестора:

  • 2% при инвестиции во вторичный рынок
  • 0% при инвистиции в новостройку
  • 4% — регистрация

Дополнительные услуги:

Управление недвижимостью