Тип недвижимости
Кол-во спален
Район
Показать объявлений

Правила аренды в ОАЭ в период пандемии: что говорит закон?

07.04.2020
Должны ли арендодатели в ОАЭ уменьшать или давать отсрочку по уплате аренды из-за COVID-19? И могут ли арендаторы расторгнуть договор аренды без уплаты штрафа?

Статья 249 Гражданского кодекса ОАЭ предусматривает, что в случае возникновения исключительных обстоятельств публичного характера, которые невозможно было предвидеть, например, форс-мажорных обстоятельств, в результате которых исполнение договора становится затруднительным для одной из сторон, но не обязательно невозможным, судья имеет право уменьшить обязательства этой стороны до разумного уровня.

Если Ваш доход сократился из-за COVID-19, и арендодатель не хочет идти навстречу, Вы можете попросить суд определить справедливый период без оплаты за аренду (уменьшения арендной платы или отсрочки платежей).

Если договор расторгается в соответствии со статьей 273 (1) или 273 (2), арендодатель и арендатор должны быть восстановлены в тех правах, которыми они обладали до заключения договора. Если это невозможно, ущерб может быть компенсирован той стороне, которая понесла убытки в результате невозможности расторгнуть договор.

Гражданский кодекс не дает точного определения понятия «форс-мажор». Суд решит индивидуально, будет ли пандемия COVID-19 классифицироваться как таковое обстоятельство в контексте конкретного контракта.

В целом же, при рассмотрении дела суд учитывает два фактора: существует ли договор, и не сделают ли новые обстоятельства его исполнение невозможным.

Если Ваш доход в качестве арендатора упал до уровня, который делает невозможным оплату арендной платы, Вы можете расторгнуть договор без необходимости платить штраф при уведомлении об этом арендодателя. И Вы должны платить за аренду только пропорционально до дня, когда Вы сняли с себя таковые обязательства.

В случае несогласия арендодателя, он может передать дело в суд, который примет решение о том, квалифицируется ли ситуация арендатора как форс-мажор. Если арендодатели применяют штрафные санкции за расторжение договора, несмотря на то, что арендатор уведомил их о форс-мажорных обстоятельствах, арендатор тоже может подать в суд, который оценит ситуацию и решит, применимы ли форс-мажорные обстоятельства или нет.

Можно использовать следующее практическое правило: если доход арендатора упал до уровня, при котором он не может оплатить арендную плату из-за COVID-19, это является поводом для расторжения договора, предусмотренным законом. И, следовательно, договор аренды может быть расторгнут немедленно без каких-либо применимых штрафов.

Итак, ответим конкретно на вопросы о том, что должны и что могут сделать арендаторы и арендодатели в сложившихся форс-мажорных обстоятельствах.

  1. Должны ли арендодатели снижать или давать отсрочку по оплате аренды из-за COVID-19?

    Нет. Но по требованию арендатора (на чей доход негативно повлиял COVID-19) вопрос может быть решен в суде, и арендатору будет оказана помощь в соответствии со статьей 249.

  2. Могут ли арендаторы расторгнуть договор аренды без уплаты штрафа?

    Да, если доходы арендатора затронуты форс-мажорными обстоятельствами до той степени, которая делает невозможным оплачивать аренду. Например, если доход арендатора меньше стоимости аренды за определенный месяц, и он не может оплатить аренду, договор аренды может быть расторгнут без каких-либо дополнительных обязательств.

  3. Что должны делать арендодатели?

    Договоритесь о справедливом облегчении арендной платы с арендаторами, если они попросят об этом. Если арендаторы пострадают, они могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и оставить Вас без дохода вообще, или могут попросить суд оказать справедливую помощь.
    В обоих случаях арендаторы получат льготы, которые вы не будете контролировать.
    Чтобы контролировать условия финансовой помощи, лучший подход — это вести переговоры и прийти к справедливым условиям.

    Например, справедливое условие может представлять собой соглашение о том, что в течение месяцев, в течение которых доход арендатора будет недостаточным для оплаты, арендная плата будет снижена пропорционально снижению дохода арендатора.

    Например, если выручка коммерческого арендатора снизилась на 50% в годовом исчислении из-за COVID-19, согласитесь на 50-процентное снижение арендной платы в течение трех месяцев и пересмотрите соглашение еще раз через три месяца или раньше, в зависимости от развития ситуации.

    При таком подходе вы не рискуете потерять 100% своего дохода от аренды в течение нескольких месяцев и можете договориться об условиях, которые под вашим контролем удовлетворяют ваши потребности в доходах.

  4. Что должны делать арендаторы?

    Договориться с арендодателями о справедливом освобождении от аренды, если ваш доход временно снизился, или расторгнуть договор аренды в случае, если потеря дохода носит окончательный или постоянный характер из-за пандемии. Сделайте арендодателю справедливое предложение, подкрепленное документами о Вашем реальном годовом доходе, которые Вы готовы предоставить, чтобы продемонстрировать процентное снижение Ваших доходов и добиться пропорционального снижения арендной платы от арендодателя.

    Например, три месяца без платы за аренду с возможностью пересмотра соглашения, если ситуация улучшится или займет больше времени у обеих сторон. Если вы не пришли к соглашению, обратитесь к суду, чтобы получить финансовую помощь. Вы также можете расторгнуть договор без уплаты каких-либо штрафов арендодателю, сославшись на форс-мажорные обстоятельства.

Итоги: самое главное

Если арендаторы не могут выполнять свои обязательства по оплате аренде из-за COVID-19, они могут расторгнуть свои договоры аренды без необходимости платить штраф, или могут попросить справедливую арендную плату.

Следите за нашими новостями, оставайтесь в безопасности, берегите себя и подписывайтесь на рассылку в форме ниже. Наши контакты:

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp, Viber, Telegram)
Тел. в Москве, РФ: +7(903)2328080
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Россия, Москва, Щелковское ш. 3, офис 512
Email: pm@IMEXre.com
Skype: resident69

Источник: https://gulfnews.com/business/analysis/uae-negotiating-rental-contracts-in-times-of-covid-19-1.70803...

Новые предложения
Последние Новости недвижимости
Отправьте нам запрос или закажите обратный звонок
Ваше Имя *
Телефон
E-mail *
Сообщение *
*- поля, обязательные к заполнению

*Нажимая кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Заказать обратный звонок

*Нажимая кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Связь с руководством

*Нажимая кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Процесс аренды (Сдать)

1 час

Договор арендадателя и агентства.

Требуемые документы:

  • копия паспорта
  • копия свидетельства о собственности

1 день

Размещение объявления:

  • 20 порталов о недвижимости;
  • клиентская база агентства;
  • профильные выставки и т.д.

До 2-х дней

Подписание договора аренды

Расходы продавца:

Отсутствуют

Дополнительные услуги:

Управление недвижимостью

Процесс аренды (Снять)

1 час

Договор арендадателя и агентства.

До 5 дней

Поиск недвижимости.

Подбор оптимальных вариантов.

До 2-х дней

Подписание договора аренды

Расходы арендатора:

-5% комиссия агентства от стоимости годового контракта

Дополнительные услуги:

Нет

Процесс покупки

1 час

Договор арендадателя и агентства.

~ 2 недели вторичка

~ 3 недели новостройка

Подбор недвижимости

Подбор оптимальных вариантов

1 неделя

Регистрация договора купли/продажи

Расходы покупателя:

  • 2% с покупки при сделке
  • 4% — регистрация сделки при оформлении

Дополнительные услуги:

Управление недвижимостью

Процесс продажи

1 час

Договор арендадателя и агентства.

Требуемые документы:

  • копия паспорта
  • копия свидетельства о собственности

1 день

Размещение объявления:

  • 20 порталов о недвижимости;
  • клиентская база агентства;
  • профильные выставки и т.д.

1 неделя

Регистрация договора купли/продажи

Расходы продавца:

Отсутствуют

Дополнительные услуги:

Нет

Процесс управления

1 час

Договор собственника и агентства

1 год

Оказание услуг управления

1 день

Отчётность

Расходы собственника:

5% от стоимости годовой аренды

Дополнительные услуги:

Нет

Процесс инвестиции

1 час

Договор арендадателя и агентства.

От 3 дней

Подбор оптимальных вариантов для инвестиций

1 неделя

Регистрация договора купли/продажи

Расходы инвестора:

  • 2% при инвестиции во вторичный рынок
  • 0% при инвистиции в новостройку
  • 4% — регистрация

Дополнительные услуги:

Управление недвижимостью