Поиск по карте
Статья 249 Гражданского кодекса ОАЭ предусматривает, что в случае возникновения исключительных обстоятельств публичного характера, которые невозможно было предвидеть, например, форс-мажорных обстоятельств, в результате которых исполнение договора становится затруднительным для одной из сторон, но не обязательно невозможным, судья имеет право уменьшить обязательства этой стороны до разумного уровня.
Если Ваш доход сократился из-за COVID-19, и арендодатель не хочет идти навстречу, Вы можете попросить суд определить справедливый период без оплаты за аренду (уменьшения арендной платы или отсрочки платежей).
Если договор расторгается в соответствии со статьей 273 (1) или 273 (2), арендодатель и арендатор должны быть восстановлены в тех правах, которыми они обладали до заключения договора. Если это невозможно, ущерб может быть компенсирован той стороне, которая понесла убытки в результате невозможности расторгнуть договор.
Гражданский кодекс не дает точного определения понятия «форс-мажор». Суд решит индивидуально, будет ли пандемия COVID-19 классифицироваться как таковое обстоятельство в контексте конкретного контракта.
В целом же, при рассмотрении дела суд учитывает два фактора: существует ли договор, и не сделают ли новые обстоятельства его исполнение невозможным.
Если Ваш доход в качестве арендатора упал до уровня, который делает невозможным оплату арендной платы, Вы можете расторгнуть договор без необходимости платить штраф при уведомлении об этом арендодателя. И Вы должны платить за аренду только пропорционально до дня, когда Вы сняли с себя таковые обязательства.
В случае несогласия арендодателя, он может передать дело в суд, который примет решение о том, квалифицируется ли ситуация арендатора как форс-мажор. Если арендодатели применяют штрафные санкции за расторжение договора, несмотря на то, что арендатор уведомил их о форс-мажорных обстоятельствах, арендатор тоже может подать в суд, который оценит ситуацию и решит, применимы ли форс-мажорные обстоятельства или нет.
Можно использовать следующее практическое правило: если доход арендатора упал до уровня, при котором он не может оплатить арендную плату из-за COVID-19, это является поводом для расторжения договора, предусмотренным законом. И, следовательно, договор аренды может быть расторгнут немедленно без каких-либо применимых штрафов.
Итак, ответим конкретно на вопросы о том, что должны и что могут сделать арендаторы и арендодатели в сложившихся форс-мажорных обстоятельствах.
-
Должны ли арендодатели снижать или давать отсрочку по оплате аренды из-за COVID-19?
Нет. Но по требованию арендатора (на чей доход негативно повлиял COVID-19) вопрос может быть решен в суде, и арендатору будет оказана помощь в соответствии со статьей 249. -
Могут ли арендаторы расторгнуть договор аренды без уплаты штрафа?
Да, если доходы арендатора затронуты форс-мажорными обстоятельствами до той степени, которая делает невозможным оплачивать аренду. Например, если доход арендатора меньше стоимости аренды за определенный месяц, и он не может оплатить аренду, договор аренды может быть расторгнут без каких-либо дополнительных обязательств. -
Что должны делать арендодатели?
Договоритесь о справедливом облегчении арендной платы с арендаторами, если они попросят об этом. Если арендаторы пострадают, они могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и оставить Вас без дохода вообще, или могут попросить суд оказать справедливую помощь.
В обоих случаях арендаторы получат льготы, которые вы не будете контролировать.
Чтобы контролировать условия финансовой помощи, лучший подход — это вести переговоры и прийти к справедливым условиям.
Например, справедливое условие может представлять собой соглашение о том, что в течение месяцев, в течение которых доход арендатора будет недостаточным для оплаты, арендная плата будет снижена пропорционально снижению дохода арендатора.
Например, если выручка коммерческого арендатора снизилась на 50% в годовом исчислении из-за COVID-19, согласитесь на 50-процентное снижение арендной платы в течение трех месяцев и пересмотрите соглашение еще раз через три месяца или раньше, в зависимости от развития ситуации.
При таком подходе вы не рискуете потерять 100% своего дохода от аренды в течение нескольких месяцев и можете договориться об условиях, которые под вашим контролем удовлетворяют ваши потребности в доходах. -
Что должны делать арендаторы?
Договориться с арендодателями о справедливом освобождении от аренды, если ваш доход временно снизился, или расторгнуть договор аренды в случае, если потеря дохода носит окончательный или постоянный характер из-за пандемии. Сделайте арендодателю справедливое предложение, подкрепленное документами о Вашем реальном годовом доходе, которые Вы готовы предоставить, чтобы продемонстрировать процентное снижение Ваших доходов и добиться пропорционального снижения арендной платы от арендодателя.
Например, три месяца без платы за аренду с возможностью пересмотра соглашения, если ситуация улучшится или займет больше времени у обеих сторон. Если вы не пришли к соглашению, обратитесь к суду, чтобы получить финансовую помощь. Вы также можете расторгнуть договор без уплаты каких-либо штрафов арендодателю, сославшись на форс-мажорные обстоятельства.
Итоги: самое главное
Если арендаторы не могут выполнять свои обязательства по оплате аренде из-за COVID-19, они могут расторгнуть свои договоры аренды без необходимости платить штраф, или могут попросить справедливую арендную плату.
Следите за нашими новостями, оставайтесь в безопасности, берегите себя и подписывайтесь на рассылку в форме ниже. Наши контакты:
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp, Viber, Telegram)
Тел. в Москве, РФ: +7(903)2328080
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Россия, Москва, Щелковское ш. 3, офис 512
Email: pm@IMEXre.com
Skype: resident69
