В любом общении бывают ситуации, когда сторонам не удается прийти к соглашению. Не исключение и сфера аренды недвижимости. Особенно трудно понять, как решать эти споры в чужой стране. Поэтому IMEX Real Estate представляет свой гид по разрешению споров между арендодателями и арендаторами в Дубае, ОАЭ.
Если арендатору с арендодателем не удалось прийти к соглашению после долгих переговоров, когда исчерпаны все средства и аргументы, не остается ничего другого, как подать официальную жалобу в Центр урегулирования споров по аренде в головном офисе Земельного департамента Дубая, который находится в Дейре.
Центр создан для беспрепятственного разрешения споров между арендодателями и арендаторами. Комитет, работающий в центре, рассматривает все случаи споров, кроме тех, которые связаны с финансовыми обязательствами, такими как договоры финансовых займов, а также споры об аренде помещений, находящихся в свободных зонах (JAFZA, Tecom, DMC).
Наиболее частые жалобы из поступающих в Центр — от арендаторов, и связаны они с несправедливым повышением арендной платы арендодателями, которое противоречит законам о повышении арендной платы в Дубае. Напомним, что в Дубае действует Официальный индекс аренды с ценами на аренду жилья во всех районах, превышать максимальные показатели которого арендодателям запрещено. Но иногда бывают и обратные случаи, когда домовладельцам приходится подавать жалобы на своих арендаторов, когда те не платят за аренду, отказываются съезжать и т.д.
Как подать жалобу?
При открытии спора об аренде необходимо предоставить оригиналы и копии следующих документов:
-
Паспорт и виза
-
Emirates ID
-
Сертификат Ejari
-
Оригинал договора аренды
-
Последние счета DEWA
-
Квитанция об арендном залоге
-
Копии чеков, выданных арендодателю.
-
Документ о праве собственности на жилье и копия паспорта арендодателя (оригиналы требуются, если вы являетесь арендодателем).
-
Копии любой переписки между арендатором и арендодателем относительно увеличения арендной платы или спорных вопросов.
-
Любая другая документация, которая может помочь в Вашем случае.
-
Если это связано с коммерческой недвижимостью, потребуется вся документация, относящаяся к бизнесу (торговые лицензии и т. д.).
Если у Вас есть копии этих документов на арабском языке, это, безусловно, будет большим плюсом.
Собрав весь пакет документов, отправляетесь в Центр по урегулированию споров по аренде (RDC), где у них есть центр набора текста, чтобы заполнить жалобу, которую затем необходимо будет подать вместе с делом. Машинистка переведет необходимые документы на арабский язык и задаст вопросы о характере вашего спора, чтобы жалоба была правильно оформлена.
Сколько стоит процедура решения спора об аренде?
Подача жалобы не бесплатна: комиссия составляет 3,5% от годовой арендной платы за недвижимость и должна составлять не менее 500 AED (US$136) и не более 20 000 AED (US$ 5444).
За перевод документов в сервисном центре при комитете взимается плата в размере около 210 дирхамов ОАЭ (UD$57), однако сумма может отличаться в каждом конкретном случае.
Дополнительные административные расходы также могут составить порядка 110 AED (US$30).
Так, например, арендатор, открывающbй спор об аренде квартиры с текущим размером арендной платы в 70 000 дирхамов ОАЭ, понесет следующие расходы:
3,5% от 70 000 = 2450
Стоимость перевода = 210
Комиссия администратора = 110
Итого: 2770 AED (US$754)
Также можно учесть расходы, связанные с парковкой или проездом в Центр решения споров, так что имейте это в виду, и рассчитывайте свое время. Обычно весь процесс занимает около 1-2 часов в зависимости от того, насколько заняты специалисты Центра в этот день.
Что дальше?
Арбитражный отдел является первым из четырех отделов, участвующих в судебном процессе по урегулированию спора об аренде. Этот отдел в первую очередь попытается разрешить спор в течение 15 дней.
Если стороны не смогли прийти к соглашению через арбитраж, необходимо подать иск, решение по которому будет вынесено в течение 30 дней. Принятое решение будет иметь силу, если не будет подана апелляция.
Для подачи апелляции годовая арендная плата по договору аренды должна составлять более 100 000 дирхамов ОАЭ (US$ 27,224).
Далее исполнительный департамент несет ответственность за исполнение решений и постановлений, принятых центром, решения которого не могут быть отменены.
Чего ожидать после того, как дело будет передано в суд?
RERA сообщит вам дату и время, когда вы должны представить ваше дело, но имейте в виду, что будет очередь, и вам, возможно, придется подождать несколько часов.
Если комитет решит, что дело непростое и документов недостаточно, Вам нужно будет вернуться в другой раз.
Рассмотрение дела может занять недели или даже месяцы, поэтому арендаторам рекомендуется прибегать к этому только после того, как все другие средства исчерпаны.
Что произойдет, если спор будет разрешен во внесудебном порядке до даты рассмотрения дела?
В этом случае Вы и арендодатель больше не обязаны присутствовать на слушании для обсуждения дела. Предполагается, что Ваше отсутствие равносильно решению.
Однако подача споров об аренде, переговоры с арендаторами, нервы и деньги — все это можно сэкономить, если воспользоваться нашей услугой Управления недвижимостью. Мы договоримся с арендатором обо всем от Вашего имени, а если будет нужно, подадим документы в суд. Лучше заплатить за услугу Управления недвижимостью и не иметь никаких проблем ни с самой собственностью, ни с поиском. Ни с общением с арендаторами. Обращайтесь!
______________________________________________________________________________
В Дубае представили новый проект закона об аренде
Решать все споры в области аренды в Дубае станет проще
Поддержка сектора недвижимости ОАЭ в карантин: основные меры
______________________________________________________________________________
Подписывайтесь на наши новости, чтобы не пропустить ничего важного. А Вашим надежным гидом в сфере недвижимости эмирата по-прежнему остается IMEX Real Estate. Наши контакты:
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp, Viber, Telegram)
Тел. в Москве, РФ: +7(903)2328080
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Россия, Москва, Щелковское ш. 3, офис 512
Email: pm@IMEXre.com
Skype: resident69