Рост цен на рынке жилья Дубая приостановится

Только в верхнем сегменте рынка жилья Дубая покупатели наблюдают рост цен на супер-премиум жилье. И этот процесс определенно нельзя назвать снижением цен.

Когда в 2020 году разразился COVID-19, ФРС США исчерпала все, что у нее было для борьбы с рецессией, вызванной пандемией, до такой степени, что предложила почти нулевую процентную ставку. И естественно, такие низкие процентные ставки побудили бизнес активно инвестировать и брать дешевые займы.

Это также побудило новых покупателей жилья, привлеченных рекордно низкими ставками по ипотечным кредитам, выйти на рынок жилья. Однако то, что ФРС делала для восстановления экономики после пандемии, теперь позади. Сегодня федеральная резервная система полностью перешла в режим борьбы с инфляцией.

В США процентная ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляла 3,11% — а сейчас она составляет 5,27% и является самой высокой с 2009 года. Это означает, что банки не только повысили свою ипотечную ставку, но и стали более строгими в отношении требований к заемщикам, чем когда-либо раньше, что действительно отпугивает многих от выхода на рынок жилья.

Что будет дальше?

Никто не может быть уверен в том, насколько агрессивно и как быстро ФРС продолжит повышать процентные ставки, хотя многие ожидают, что это так и будет. Все зависит от того, куда дальше пойдет инфляция. В 1981 году, к примеру, средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам превысила 18%, что в конечном итоге привело к рецессии в экономике США.

Недвижимость в Дубае более устойчива

Хотя рынок недвижимости Дубая не застрахован от влияния тенденций в мировой экономике, он, вероятно, превзойдет рынки США и ЕС. Дубай обладает очень сильной устойчивостью к процентному риску по трем основным причинам:

• Исторически рынок недвижимости Дубая не был ориентирован на ипотеку, поскольку ставки по ипотечным кредитам всегда были выше, чем в США и ЕС. Добавьте к этому, что ипотека в ЕС является почти обязательной стратегией, помогающей инвесторам минимизировать стоимость всех налогов. Дубай же остается безналоговым раем для прироста капитала, дохода от аренды и наследства.

• В первом квартале 2022 года общее количество сделок с использованием ипотеки сократилось на 27%, составив 5 387 сделок, при этом снижение совокупной стоимости таких сделок составило 25,1 млрд дирхамов (US$6,83 млрд) — на 35,5%. При более глубоком рассмотрении приобретения жилых квартир в ипотеку и за собственные средства с января по конец апреля количество покупок готовых квартир в кредит сократилось на 18,5% по сделкам и на 6,1% по стоимости. Покупки за собственные средства выросли на 49,7% по количеству транзакций и на 101,9% по стоимости за этот период.

• Средние цены на жилье в Дубае считаются заниженными не только по сравнению с другими городами мира, но и по сравнению с историческими ценами. За исключением цен на ультра-роскошную недвижимость после Covid, цены 2022 года остаются ниже пиковых показателей 2014 года. Это не похоже на рынок жилья США, который вырос более чем вдвое после глобального кризиса 2009 года.

Каков риск?

ФРС, похоже, намерена повысить ставки для борьбы с инфляцией, однако пока мы не наблюдаем значительного снижения цен. Для Дубая на данный момент эксперты не видят серьезных микрорисков.

Пять основных факторов:

• Цены на жилье в Дубае сегодня дошли до минимума, если посмотреть в глобальном масштабе, а также оценивать исторические цены на жилье за ​​последние 10 лет. Что создает явную возможность для входа на рынок.

• Несмотря на то, что после пандемии цены восстановились примерно до цен 2014 года, инфраструктура в Дубае улучшилась в 10 раз по сравнению с последними 10 годами. Это делает сегодняшние цены на жилье еще более привлекательными, чем в любом другом городе.

• Население Дубая выросло почти на 100 000 человек за последние два года и превысит 3,5 миллиона человек в 2022 году. Это основная опора растущего спроса на рынке жилья.

• Существует сильный растущий спрос со всего ЕС на рынке недвижимости Дубая, так как эти покупатели считают рынок привлекательным и открывающим множество возможностей для прироста капитала в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

• Изменения в мышлении застройщиков после пандемии заключаются в том, что они больше, чем когда-либо прежде, сосредотачиваются на элементах живого опыта в своих проектах. В отличие от прошлого, когда у большинства проектов было слишком много общего