Столкнулись с проблемами в аренде? Быстро подайте документы в RDC (Rental Dispute Center) по нашему гиду: сроки, тарифы, список документов.
Такие и другие вопросы касательно аренды часто задают наши арендодатели в недвижимости, которой управляет IMEX Real Estate. И мы периодически отвечаем на самые острые из них.
Многие арендодатели в Дубае сталкиваются с задержкой платежей или отклонением выданных арендаторами чеков. Что делать арендодателю в этом случае?
Специалисты IMEX Real Estate всегда помогут Вам снять и сдать любую недвижимость в Дубае с соблюдением всех правил и норм. Свяжитесь с нами через WhatsApp +971(50)5006869, и наши онлайн-брокеры быстро найдут для вас именно то, что вам нужно.
Закон № 26 от 2007 года, известный как «Закон, регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай», регулирует все законы и права, связанные с договорами аренды и арендованной недвижимостью.
Как правило, неуплата является наиболее часто повторяющимся нарушением для выселения арендатора, но прежде чем арендодатель сможет выселить арендатора, необходимо также принять во внимание определенные обязательства.
Арендодатель должен убедиться, что он вручил арендатору 30-дневное письменное уведомление с требованием выплатить просроченную арендную плату. Если арендатор не произвел оплату в течение 30 дней, арендодатели могут на законных основаниях потребовать выселения, подав иск в Центр решения споров об аренде в Дубае (RDC для урегулирования споров между арендодателями и арендаторами) при Агентстве по регулированию рынка недвижимости (RERA).
Первая инстанция
RDC отвечает за разрешение споров между арендодателями и арендаторами, и это первая инстанция для решения любых споров, связанных с арендой недвижимости в Дубае. После того, как арендодатель подает иск, RDC направляет уведомление арендатору, информируя его о деле и назначая дату слушания. На слушании как арендодатель, так и арендатор получат возможность представить свою позицию, и RDC вынесет решение на основе представленных доказательств. Все документы должны быть переведены на арабский язык и представлены вместе с меморандумом, в котором излагаются условия договора и любые другие детали.
Если RDC вынесет решение в пользу арендодателя, арендатору будет предписано выплатить задолженность по арендной плате, а также любые судебные издержки, понесенные арендодателем. Если арендатор все еще не платит в течение указанного периода времени, арендодатель может обратиться в RDC с просьбой выдать постановление о выселении. Постановление о выселении предоставит арендатору определенный период времени для освобождения собственности, и, если арендатор не освободит ее, арендодатель может обратиться в RDC с просьбой выселить арендатора. Затем RDC назначит персонал для осуществления выселения.
Сроки
Владелец недвижимости или арендодатель не может выселить арендатора немедленно, без подачи уведомления. Если арендатор отказывается платить или отказывается от имущества без предварительного согласия арендодателя, вопрос будет передан в суд. Этот процесс может быть дорогостоящим и отнимать много времени у обеих сторон.
Арендодателю следует помнить, что выселение не происходит в тот же день, когда он подает судебное уведомление. Согласно соответствующим законам, существует несколько законных причин, которые могут побудить домовладельца предпринять судебные действия против своих арендаторов и добиваться их выселения.
В соответствии с законодательством существует два вида выселения:
-
выселение за нарушение договора или законов.
-
выселение по законным причинам, даже если арендатор не нарушил договор или закон.
Выселение за нарушение может быть произведено немедленно, в то время как выселение по другим причинам (не связанным с нарушением) должно быть произведено за 12 месяцев. Неуплата арендной платы в срок, очевидно, является нарушением и дает арендодателю право подать на выселение немедленно, после вручения арендатору уведомления за 30 дней.
Уведомление о выселении
Юридическое уведомление с требованием оплаты или уведомление о выселении должно быть вручено особым образом в соответствии с законодательством об аренде. Чтобы юридическое уведомление было действительным, оно должно быть нотариально заверено у нотариусов ОАЭ и вручено по почте заказным письмом. В противном случае уведомление будет считаться недействительным, если оно не соответствует стандартам, установленным законодательством.
Так как выселение арендатора, который отказывается платить арендную плату после окончания льготного периода, может быть очень неприятным, арендодателю не следует брать дело в свои руки. Вместо этого лучше подайте судебное уведомление о выселении арендатора, чтобы избежать серьезных последствий.
В некоторых случаях третья сторона или гарант несет ответственность за покрытие невыплаченной арендной платы. Если арендатор не платит арендную плату, вы должны связаться с гарантом, как это согласовано в договоре. Стоит отправить гаранту официальное письмо с указанием деталей задолженности и просьбой о немедленной оплате. Обращение к гаранту обеспечит, что все вовлеченные стороны понимают ситуацию и свои обязанности.
Отклоненные чеки в Дубае
Сегодня арендные операции обычно проводятся с помощью нескольких платежей. Таким образом, чеки выписываются арендаторами в пользу арендодателей. Это наиболее распространенный способ оплаты аренды в ОАЭ. Но что делать, если у арендатора не хватает средств в день депонирования, указанный на выданных чеках? Так возникают отклоненные чеки. Что делать, если арендный чек был отклонен?
Правила и положения закона об отклоненных чеках
Получатели отклоненных чеков имеют право подать жалобу в полицейский участок против выдавших их. Дело будет направлено в публичную прокуратуру, а затем в дубайские суды.
Ранее за отклоненные чеки, независимо от суммы, можно было получить тюремное заключение. Теперь правительство ОАЭ применяет другой подход. Согласно Закону № (1) 2017 года, штрафы установлены следующим образом:
-
До 50 000 дирхамов ОАЭ - штраф 2 000 дирхамов ОАЭ (US$ 544).
-
От 50 001 дирхама до 100 000 дирхамов ОАЭ - штраф 5 000 дирхамов (US$ 1361).
-
От 100 001 дирхама до 200 000 дирхамов ОАЭ - штраф 10 000 дирхамов (US$ 2722).
Однако это не гарантирует, что арендаторы, выдавшие отклоненные чеки, могут просто уйти, заплатив штраф. Нарушители все равно должны оплатить сумму по чеку, особенно если получатели предпримут гражданские действия. Арендаторы, выдавшие чеки на сумму более 200 000 дирхамов ОАЭ (US$ 54,500) могут быть приговорены к тюремному заключению.
Сторона, выдающая чеки, должна убедиться, что предоставляет действительные чеки. На дату выдачи у арендатора, выписывающего чек, должны быть средства для покрытия суммы по выданным чекам. Несоблюдение этого приводит к отклоненным чекам, за чем следуют дальнейшие правовые действия.
Подписывайтесь на наши новости, чтобы не пропустить ничего важного! IMEX Real Estate готова стать Вашим надежным гидом в сфере недвижимости эмирата. Наши контакты:
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)5006869 (Whatsapp, Viber, Telegram)
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Email: property@imexre.com
