Цены на недвижимость в Дубае сочли адекватными: риска преоцененности нет

Согласно новому анализу 25 мировых городов, Дубай попадает в категорию «адекватной оценки» жилья, а это означает, что риск «мыльного пузыря» в недвижимости ему не грозит.

Рынок недвижимости Дубая пока удерживает «справедливый уровень цен», и риск «мыльного пузыря» ему не грозит, даже несмотря на то, что другие крупные мегаполисы по всему миру демонстрируют сильно завышенные цены, что говорит о возможности возникновения там нового «ценового пузыря», говорится в отчете, опубликованном в среду.

Согласно Глобальному индексу оценки недвижимости UBS за 2022 год, ежегодному исследованию главного инвестиционного офиса UBS Global Wealth Management, в Торонто и Франкфурте наблюдается значительный дисбаланс на рынке жилья, при этом цены не синхронизируются с растущими процентными ставками по ипотеке. Риски также повышены в Цюрихе, Мюнхене, Гонконге, Ванкувере, Амстердаме, Тель-Авиве и Токио.

«В США все пять проанализированных городов находятся в переоцененной категории, при этом дисбаланс более выражен в Майами и Лос-Анджелесе, чем в Сан-Франциско, Бостоне и Нью-Йорке. Рынки жилья в Стокгольме, Париже и Сиднее тоже остаются переоцененными, несмотря на некоторые тенденции к снижению цен. Другие рынки жилья с признаками переоценки включают Женеву, Лондон, Мадрид и Сингапур. Сан-Паулу получил нормальную, адекватную оценку наряду с Миланом и Варшавой. Несмотря на оживленный год, рынок жилья Дубая также находится на территории адекватной стоимости», — говорится в отчете.

В отчете также упоминается, что высокий спрос на рынке недвижимости Дубая тесно связан с ростом цен на нефть, а также со значительным ростом уровня иммиграции в прошлом году.

«Цены на жилье выросли на 10% в период с середины 2021 по середину 2022 года. Арендная плата даже опередила рост цен на жилье за ​​последние четыре квартала. Соответственно, рынок остается справедливо оцененным», — говорится в отчете.

Оценки на пиковом уровне

Номинальный рост цен на жилье в 25 проанализированных городах ускорился почти до 10% в среднем с середины 2021 до середины 2022 года, что является самым высоким годовым темпом роста с 2007 года. Фактически, все города, кроме трех — Париж, Гонконг и Стокгольм — продемонстрировали рост цен на их жилье. Кроме того, ускорение роста непогашенных ипотечных кредитов наблюдалось практически во всех городах, и второй год подряд задолженность по ипотеке росла значительно быстрее, чем в среднем в долгосрочной перспективе, говорится в отчете.

Рост ставок по ипотеке усиливает дисбаланс

В результате низких процентных ставок по кредитам цены на жилье постоянно отклонялись от доходов и арендной платы в течение последнего десятилетия. В отчете говорится, что в городах на сегодняшней территории риска цены выросли в среднем на 60% с поправкой на инфляцию в течение этого периода, в то время как реальные доходы и арендная плата выросли всего примерно на 12%.

Ипотечные ставки почти удвоились в среднем во всех проанализированных городах с момента их самого низкого уровняв середине 2021 года. В сочетании с заметно возросшими ценами на недвижимость объем жилой площади, доступной с финансовой точки зрения для высококвалифицированного работника сферы услуг, в среднем на треть ниже, чем до пандемии.

Клаудио Сапутелли, глава отдела недвижимости в главном инвестиционном офисе UBS Global Wealth Management, сказал: «Инфляция и потеря активов из-за текущих потрясений на финансовых рынках снижают покупательную способность в секторе недвижимости, что сдерживает спрос на дополнительную жилую площадь. Таким образом, жилье также становится менее привлекательным для инвестиций, поскольку стоимость кредитов во многих городах все больше превышает доход от инвестиций в покупку с целью сдачи в аренду».

Согласно отчету, по-прежнему устойчивый рынок труда стал последней опорой рынка жилья, занимаемого владельцами, в большинстве городов. «С ухудшением экономических условий эта опора тоже может пошатнуться», подытожил Сапутелли.

Индекс риска

(Индексные баллы для рынков жилья в некоторых городах)

Риск «мыльного пузыря»

• Торонто – 2,24

• Франкфурт – 2,21

• Цюрих — 1,81

• Мюнхен – 1,80

• Гонконг — 1,71

• Ванкувер – 1,70

• Амстердам – 1,62

• Тель-Авив – 1,59

• Токио – 1,56

Переоцененность

• Майами – 1,39

• Лос-Анджелес – 1,31

• Стокгольм – 1,22

• Париж – 1,21

• Сидней – 1,19

• Женева – 1,14

• Лондон – 1,08

• Сан-Франциско – 0,78

• Бостон – 0,75

• Мадрид – 0,59

• Нью-Йорк – 0,57

• Сингапур – 0,50

Адекватная стоимость

• Милан – 0,34

• Сан-Паулу – 0,20

• Дубай – 0,16

• Варшава – 0,15