Поиск по карте
Вплоть до 2022 года арендаторы в Дубае понимали, что продление их договоров аренды имеет больше смысла, если они хотят платить более низкую рыночную ставку. Но теперь хозяева пытаются это изменить.
Арендодатели и их арендаторы внимательно следят за индексом арендной платы в Дубае, чтобы увидеть, скоро ли он полностью отразит реальный рост арендной платы. Но они делают это по совершенно разным причинам.
Арендодатели хотят, чтобы их нынешние арендаторы платили на 15-25% больше, чем при заключении договора аренды. Или, если это не удастся, найти новых арендаторов. Вот почему так важно обновлять индекс аренды.
Что касается арендаторов, которые хотят продлить свои контракты, они надеются, что текущий диапазон индекса арендной платы в районах Дубая отразит минимально возможное увеличение. И что владельцы жилья не станут вдруг требовать гораздо больше, чем они платят сейчас.
Именно здесь жизненно важны работа и вердикты Центра разрешения споров по аренде земельного департамента Дубая (RDC). Но большинство их вердиктов основано на индексе арендной платы, который, по словам арендодателей, не совсем отражает ситуацию со спросом и предложением в сфере аренды жилья.
Дефицит арендной платы в размере 100 000 дирхамов
Имран Шаукат, генеральный директор одной из брокерских компаний, приводит конкретный пример: «Индекс аренды показывает, что арендная плата за квартиру с двумя спальнями в JLT в Al Seef Tower не выросла и продлевается на уровне около 90 000 дирхамов (US$24500), тогда как рыночная ставка составляет 140 000 дирхамов (US$38 116)».
Такие несоответствия в арендных ставках требуют обновления индекса арендной платы, добавляют источники. Калпеш Сампат, генеральный директор другого агентства, сказал: «Индекс оценивает арендную плату в Dubai Marina в общих чертах. Однако существует разница в арендной плате в размере 100 000 дирхамов (US$ 27225) между Marina Gate (арендная плата за квартиру в двумя спальнями и видом на набережную, составляет 175 000 дирхамов (US$47645)) и в Marina Pinnacle (здесь арендная плата составляет 75 000 дирхамов (US$ 20419)).
Индекс арендной платы отражает более низкие арендные ставки, чем диктует реальный рынок, и это разочаровывает инвесторов. В этом случае решения RDC в преобладающем числе случаев выносятся пользу арендатора, потому что вердикты основаны на индексе арендной платы, который не обновлялся», так же констатирует Калпеш Сампат.
На растущем рынке аренды многие арендаторы задерживаются в недвижимости, несмотря на получение от арендодателя уведомления о выселении за 12 месяцев, согласно Закону RERA о выселении из квартиры по истечении периода уведомления, поскольку владелец намеревается продать свою собственность. Это побудило арендодателей подавать жалобы на арендаторов в RDC.
С другой стороны, если арендатор выселен, а владелец решает не продавать имущество, статья 26 может применяться для запрета арендодателю сдавать имущество в аренду в течение двух лет. Если они сдают его в аренду, выселенный арендатор имеет право обратиться в RDC за взысканием компенсации с арендодателя за любые убытки, которые он понес в связи с выселением. Точно так же RDSC может рассмотреть доказательства от владельца о том, что он пытался продать недвижимость добросовестно, но по уважительной причине не смогу этого сделать», сказал Джеймс Болдуин, старший юрист компании Taylor Wessing.
Больше доказательств о планах продажи
Во многих случаях арендодателя просят предоставить дополнительные доказательства того, что он действительно планирует продать недвижимость. По словам Шауката, «RDC считает, что арендодатели часто пытаются выселить арендаторов, чтобы снова сдать жилье в аренду, но уже по более высокой ставке. Но пункт в Законе запрещает арендодателям сдавать недвижимость в аренду в течение двух лет, если арендодатели выселили арендаторов через судебное уведомление о продаже собственности.
«Арендатор, если он обнаружит, что арендодатель сдал недвижимость другому арендатору по более высокой цене после выселения, может обратиться в RDC», однозначно гласит закон.
Подписывайтесь на наши новости, чтобы не пропустить ничего важного, и добро пожаловать в Дубай, где теперь для иностранных инвесторов открываются новые беспрецедентные возможности! А Вашим надежным гидом в сфере недвижимости эмирата станет IMEX Real Estate. Наши контакты:
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)5006869 (Whatsapp, Viber, Telegram)
Тел. в Москве, РФ: +7(495)510 0008
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Россия, Москва, Щелковское ш. 3, офис 512
Email: pm@IMEXre.com
