Поиск по карте
Различные вопросы, касающиеся правовых взаимоотношений между арендодателями и арендаторами в Дубае часто волнуют клиентов агентства IMEX Real Estate. Поэтому мы периодически публикуем ответы на самые острые вопросы. Например, недавно к нам обратился арендатор с просьбой прояснить его права в сложившейся ситуации.
«Мы переехали в нашу виллу 1 июля 2020 года, а договор аренды истекает 30 июня 2021 года. При этом, мы заплатили 100 000 дирхамов за год аренды вперед.
Но 6 октября прошлого года мы получили письмо, уведомляющее нас за год о том, что владелец якобы намеревается занять недвижимость для личного пользования.
Однако тем временем дом был продан. Затем новый владелец отправил нам сообщение в WhatsApp, в котором утверждалось, что срок аренды истекает 30 июня, и если мы захотим продлить его, это будет стоить нам уже 135 000 дирхамов за год аренды.
Я считаю, что новый владелец не вправе настолько повышать аренду при перезаключении договора. Насколько я понимаю, несмотря на переход собственности в другие руки, мы не обязаны выезжать из нашего жилища до 5 октября. Я также думаю, что новый владелец ограничен законом относительно размера повышения арендной платы, особенно без подачи официального уведомления за 90 дней.
В связи с этим, я хотела бы спросить, как влияет продажа нашей виллы на наши права как арендаторов? Как нам вести себя с новым владельцем, который хочет и дальше сдавать недвижимость в аренду, а не жить в ней самостоятельно?»
CC, Дубай
Отвечает эксперт:
Если уведомление о выселении по причине дальнейшей эксплуатации жилья для собственного использования было отправлено в установленные сроки, то все законно. Однако, если арендодатель сменился из-за того, что недвижимость была продана, прошлое уведомление о выселении больше не действует, так как бывший арендодатель не может въехать в квартиру после ее продажи.
Когда дело доходит до смены арендодателя, условия Вашей текущей аренды остаются прежними, и если новый арендодатель захочет сам въехать в дом для собственного проживания, он должен будет отправить новое уведомление о выселении за 12 месяцев.
Что касается увеличения арендной платы или изменений в контракте, домовладелец должен будет сообщить Вам об этих изменениях в письменной форме (можно по электронной почте), уведомив об этом за 90 дней. Если домовладелец отправляет уведомление вне установленного законом срока в 90 дней, изменения не вступают в силу.
Чтобы прояснить Ваш вопрос, ответим, что новый владелец не может попросить Вас покинуть дом при расторжении вашего договора аренды 30 июня, если только он не захочет вселиться в него сам, но и в этом случае ему придется отправить Вам уведомление о выселении за 12 месяцев.
Если же недвижимость была куплена с целью инвестиции для сдачи в аренду, Вы можете оставаться в ней сколько захотите, при условии, что Вы соблюдаете закон и условия вашего договора аренды и своевременно оплачиваете аренду.
Если Вы согласитесь на повышение арендной платы арендодателем, несмотря на то, что оно предъявлено вне установленного законом срока в 90 дней, допустимая сумма повышения аренды по закону будет регулироваться индексом арендной платы, который можно узнать в мобильном приложении Dubai Rest.
В целом же, при продаже сдаваемой в аренду недвижимости условия договора аренды остаются неизменными, если не согласовано иное.
С другой стороны, было бы справедливо также осветить и точку зрения арендодателей, которые тоже сталкиваются с неоднозначными ситуациями. Вот вопрос от одного из них.
«Я арендодатель, и дата продления срока аренды моей недвижимости — 6 июля 2021 года. 22 мая я сказал своим арендаторам, что у меня проблемы с финансами, и поэтому мне нужно повысить арендную плату. Они ответили, что я должен подать уведомление за три месяца до продления аренды, и поэтому я не могу увеличить арендную плату сейчас. Посоветуйте, пожалуйста, что я могу сделать.»
СС, Дубай.
Согласно Закону №33 от 2008 года, любые изменения в договоре аренды должны быть доведены до сведения второй стороны в письменной форме с уведомлением не менее чем за 90 дней.
Согласно закону, любое увеличение арендной платы разрешено только в том случае, если соблюдаются эти временные рамки, а также только в том случае, если калькулятор арендной платы, установленный Агентством по регулированию недвижимости, позволяет ее увеличить. Поскольку Вы пропустили сроки подачи уведомления заранее, то по закону сейчас Вы не можете внести никаких изменений в существующий договор аренды и, соответственно, не можете повысить арендную плату немедленно.
Однако мы бы посоветовали Вам попытаться организовать личную встречу со своими арендаторами, чтобы узнать, возможно ли достичь какого-то компромисса, который устроил бы всех, чтобы помочь Вам в это трудное время. То, что позволяет закон — одно, но с людьми всегда можно договориться лично.
Подписывайтесь на наши новости, чтобы не пропустить ничего важного, и добро пожаловать в Дубай! Вашим надежным гидом в сфере недвижимости эмирата по-прежнему остается IMEX Real Estate. Наши контакты:
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp, Viber, Telegram)
Тел. в Москве, РФ: +7(903)2328080
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Россия, Москва, Щелковское ш. 3, офис 512
Email: pm@IMEXre.com
Skype: resident69
