У объектов средней ценовой категории в Дубае есть свой пул инвесторов.
За последние два десятилетия Дубай был магнитом для сверхбогатых, мировой элиты, которая использовала новейшие проекты в сфере недвижимости в качестве актива для размещения своих денег, который Джонатан Миллер назвал «современным швейцарским банком». Застройщики, которые это поняли, активно поощряли такую тенденцию и получили из этого неплохую выгоду.
Но в мире финансов и недвижимости есть также неприметные участники, которые предпочитают оставаться в тени, позволяя своим деньгам решать все. Всякий раз, когда наступают периоды излишеств, эти игроки голосовали своими деньгами за перераспределение своего капитала на другие возможности, которые может предоставить город.
Сейчас все внимание сосредоточено на самом большом и ярком в Дубае. Среди наплыва операторов хедж-фондов, семейных офисов и девелоперов, которые бросились на рынок с громкими объявлениями, поддержанными средствами массовой информации, приоритет оказался на стороне рынка офф-план (кульминацией которого является запуск и старт продаж «новой пальмы» Palm Jebel Ali). При этом некоторые возможности в других областях и секторах рынка были упущены из виду.
Другие районы города
Громкие показные проекты, которые в значительной степени капиталоемки по своей природе, имеют, однако, временные рамки и свой ценовой цикл, который им предстоит пройти (на фоне цикла количественного сокращения и быстрого охлаждения мирового рынка недвижимости). А это, в свою очередь, предполагает падение активности на вторичном рынке и указывает на более сдержанный период впереди.
Меняющийся характер отрасли свидетельствует о том, что циклы ликвидности указывают на перераспределение в сторону относительных, а не абсолютных возможностей.
Ситуация в Дубае с поразительной скоростью изменилась от избыточного предложения к недостаточному. Мало что говорит о том, что ситуация не может снова измениться, особенно при более высоких процентных ставках, а роскошная недвижимость не только находится на рынке в течение более длительных периодов времени, но и попадает на аукционы.
Ситуация на вторичном рынке
В этом духе времени именно неприметные операторы, а не аналитики, рассматривают такие переменные, как «восстановительная стоимость».
И предполагают, что способ получить маржинальную прибыль — это либо вторичные рынки, либо предоставление кредитов в твердой денежной форме, которые могут подтолкнуть заемщиков в условиях более высоких и более длительных процентных ставок.
Такие инвесторы не поддаются искушению скупить сейчас все самое последнее и самое лучшее, и вместо этого обращают внимание на районы и ценовые сектора, которые либо не показали хороших результатов (сегмент среднего рынка), либо держат планку на высоком уровне за счет ликвидности (на рынках капитала).
В каком-то смысле именно здесь начинается новая глава для города не только с точки зрения траектории его роста, но и с точки зрения зрелости рынка. Где ценность превосходит роскошь и желание, и нужно успеть купить до того, как придут спекулянты, чтобы избежать неизбежного нового ценового цикла снижения.
