Ожидается, что в наступившем году ФРС снизит базовую ставку на 25-100 пунктов.
Покупатели недвижимости в ОАЭ, особенно конечные пользователи, в 2024 году будут все чаще выбирать ипотеку, поскольку ожидается, что процентные ставки снизятся до 100 базисных пунктов.
Аналитики недвижимости говорят, что изменения ставок по ипотечным кредитам оказывают существенное влияние на подход покупателей, когда дело доходит до покупки недвижимости в ОАЭ. На фоне продолжающегося роста арендной платы в ОАЭ многие арендаторы в ОАЭ наверняка воспользуются новыми возможностями и перейдут в разряд покупателей недвижимости в 2024 году.
По данным ValuStrat, покупатели за собственные средства заключают сейчас подавляющее большинство транзакций в Дубае. В третьем квартале 2023 года на рынке недвижимости Дубая было совершено 8 238 сделок с привлечением ипотеки, по сравнению с 16 485 сделками за собственные средства (без учета продаж недвижимости на стадии строительства).
Большинство банкиров и экономистов ожидают, что Федеральная резервная система США снизит ставки на 25–100 базисных пунктов (б.п.) в 2024 году после 11 последовательных повышений ставок за последние годы. А поскольку дирхам привязан к доллару, ОАЭ тоже последуют монетарной политике ФРС.
Значительное влияние
Айман Юсеф, управляющий директор Coldwell Banker, сказал, что более низкие ставки стимулируют спрос и увеличивают продажи жилья, в то время как более высокие ставки могут привести к снижению доступности и потенциальному замедлению рынка.
«Однако влияние более высоких процентных ставок в Дубае было ограниченным из-за того, что почти половина рыночных транзакций составляли продажи жилья офф-план от застройщиков, которые предоставляли выгодные планы выплат», добавил он.
Светлана Васильева, директор по продажам на вторичном рынке в крупном агентстве недвижимости Дубая, признает, что изменение ставок по ипотечным кредитам окажет существенное влияние на продажи недвижимости в ОАЭ, особенно для тех, кто покупает недвижимость для себя.
«Ожидается, что прогнозируемое снижение ставок по ипотечным кредитам даже на 1% значительно увеличит число потенциальных домовладельцев в ОАЭ. Повышенная доступность кредитов привлечет конечных пользователей, которые ранее считали рынок менее доступным для себя. Однако это снижение может также предоставить инвесторам возможность брать займы по низкой цене для краткосрочных инвестиций в другие потенциально высокодоходные варианты», сказала Васильева.
Поддерживая точку зрения своих коллег, Рахит Пант, генеральный директор инвестиционной компании Hedge & Sachs, добавил, что ставки по ипотечным кредитам оказывают значительное влияние на динамику приобретения недвижимости, влияя как на доступность, так и на спрос.
«Повышенные ставки по ипотечным кредитам напрямую соответствуют ежемесячным платежам, что приводит к снижению доступности недвижимости. Это часто побуждает покупателей рассматривать меньшие по площади варианты или менее предпочтительные локации. Кроме того, если ставки растут, максимальная сумма кредита, на которую покупатели имеют право, уменьшается. Этот эффект исключения может препятствовать определенным покупателям, особенно тем, у кого более низкие доходы или меньший первоначальный взнос», сказал он.
Арендаторы, конечные пользователи получат главную выгоду
Аналитики ValuStrat говорят, что люди, которые в настоящее время арендуют жилье, вероятно, рассмотрят возможность перехода к домовладению, если в следующем году произойдет снижение процентных ставок. «Эта тенденция согласуется с продолжающейся тенденцией роста арендной платы более быстрыми темпами, чем капитальная стоимость жилья, что делает ипотеку потенциально более привлекательной, особенно для недвижимости в нижнем и среднем ценовом диапазоне».
Светлана Васильева добавляет, что большинство покупателей, которые воспользуются снижением ипотечных кредитов, будут конечными пользователями, которые ищут готовую к заселению недвижимость для себя в ценовом диапазоне от 1 до 2,5 миллионов дирхамов (US$ 270 000 – 680 000).
Юсеф тоже считает, что основная деятельность будет сосредоточена в ценовом диапазоне до 3 миллионов дирхамов (US$ 820 000). «Мы также увидим увеличение объемов финансирования для зданий с одним владельцем», добавил он.
Основные будущие тенденции на ипотечном рынке:
-
Инновации, основанные на технологиях: онлайн-заявки и одобрение ипотечных кредитов. Появление оптимизированных онлайн-платформ произвело революцию в процессе подачи заявок на ипотеку, сделав его более быстрым и удобным, сократив бумажную работу.
-
PropTech и решения на основе искусственного интеллекта: технологии, в том числе боты для оценки недвижимости и туры в виртуальной реальности, меняют способы поиска домов покупателями, влияя на решения по ипотеке.
-
Программы для впервые покупающих: появляются инициативы, облегчающие вступление молодых специалистов на рынок недвижимости с более низкими первоначальными взносами и гибкими вариантами погашения.
-
Диверсификация кредиторов и продуктов: нетрадиционные кредиторы, часто компании FinTech, выходят на рынок, предлагая конкурентоспособные ставки и инновационные продукты, бросая вызов доминированию авторитетных банков.
-
Платформы однорангового кредитования. Платформы, связывающие заемщиков напрямую с инвесторами, набирают популярность, потенциально открывая новые возможности для финансирования.
-
Гибкие варианты погашения. Доступность ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой и более длительными сроками кредитования становится все более распространенным явлением, предоставляя заемщикам большую гибкость в управлении своими финансами.
-
Смягчение визового режима: упрощенные процедуры получения виз и разрешений на жительство для инвесторов привлекают иностранные инвестиции, особенно в сектор недвижимости, стимулируя рыночную активность.
-
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Ожидается, что введение REIT повысит ликвидность и прозрачность на рынке недвижимости, что потенциально сделает его более доступным для розничных инвесторов.
-
Акцент на доступном жилье. Правительственные программы и инициативы, направленные на предоставление вариантов доступного жилья для людей с низкими и средними доходами, формируют рыночный ландшафт.
