Справедливо ли Индекс аренды оценивает возможную стоимость аренды?
Этот и другие вопросы задают IMEX Real Estate наши арендодатели и арендаторы. И мы периодически отвечаем на самые острые из них.
Вопрос: Я живу в хорошем здании в престижном районе Дубая. Но цена за квадратный метр моей недвижимости ниже, чем у соседних квартир. Ранее нашему зданию Земельный департамент Дубая присвоил рейтинг 5 звезд на основе различных параметров. В одной из своих недавних статей вы сказали, что класс здания играет важную роль в недавно обновленном индексе аренды.
Новый индекс аренды больше основан на данных, но разве справедливо то, что ассоциации владельцев (OA) и компании по управлению зданием по-прежнему должны вручную обеспечивать правильность оценки? В идеале оценка должна быть сделана после проверок DLD, а отчет должен быть встроен в систему без каких-либо ручных действий со стороны OA или управляющей компанией. Если требуют такие действия действия, то рейтинг будет зависеть от того, насколько активен ваш OA, насколько хороша ваша управляющая компания и насколько это крупный застройщик.
Известно также, что качество здания и удобства приведут к более высокой оценке. У нас есть тренажерный зал, бассейн, красивое лобби, просторные квартиры, вид на озеро, парковка и хорошее обслуживание.
Где можно найти последнюю оценку здания на сайте DLD? Что мы можем сделать, чтобы улучшить нашу классификацию здания, чтобы оценка могла повыситься, как и стоимость аренды в нем? Какие органы власти в Дубае могут нам помочь? Может ли отдельный владелец, член OA или управляющая компания оспорить существующую оценку?
HS, Дубай
Ответ: Оценка всех зданий была очень трудоемкой задачей, взятой на себя Департаментом, и была завершена только к концу прошлого года, после многих лет работы.
Если руководство здания не согласно с оценкой или классификацией здания, будет проведено дополнительное расследование и возможны изменения.
Что касается того, как здание может улучшить свою оценку, это будет зависеть от многих факторов, и в первую очередь следует заняться лобби. Улучшения и обновления декора, смена материалов и обновления структуры здания, общие зоны, такие как дополнительные удобства, тренажерный зал, бассейн, спа (если есть), зелень или сады, энергоэффективные элементы, такие как солнечные батареи и установка точек зарядки для электромобилей, среди прочего, могут помочь улучшить оценку.
Чтобы узнать оценку вашего здания, обратитесь в управление здания и/или OA, у них будет вся информация. Мы предлагаем вам использовать их каналы для связи с DLD, а не пытаться сделать это самостоятельно.
Оспорить документированный сертификат оценки здания можно, связавшись с DLD, но это должны сделать OA или управление здания. Подробнее процедуру объяснят в DLD.
Вопрос: Раньше индекс аренды в Дубае учитывал, насколько близка текущая арендная плата арендатора к стандартному диапазону в этом районе, и не повышалась, если сумма отличалась менее чем на несколько процентных пунктов от минимального значения. Теперь кажется, что эти границы сдвинуты. Если я введу текущую стоимость аренды, которая на 1000 дирхамов (U$ 272) отличается от минимальной суммы аренды, я получу 5-процентное увеличение, что значительно подтолкнет аренду в этот диапазон.
Это кажется несправедливым, так как превышение максимального значения диапазона не приводит к снижению арендной платы. Каков наилучший способ избежать этого сценария?
HF, Дубай
Ответ: «Умный» индекс аренды — это просто определение. Оно было введено в начале этого года, потому что предыдущий индекс был слишком простым и не учитывал обновления или другие важные факторы, а также не обновлялся достаточно регулярно.
Хотя мы не можем сказать, что текущий индекс идеален, но он более сложный. Самое большое отличие этой новой версии заключается в том, что каждое здание теперь оценивается по шкале от 1 до 5 звезд. Эта оценка определит, насколько индекс будет взвешен, когда дело дойдет до цены аренды при продлении. Текущая арендная плата — это текущая арендная плата, и ее нельзя изменить, поэтому при вводе данных для продления она остается такой, какая есть.
Индекс находится под постоянным контролем DLD, и если есть лазейки или проблемы, которые необходимо устранить, у Департамента есть команда, которая занимается любыми проблемами, так что не о чем беспокоиться. Предыдущий индекс был очень выгоден арендаторам, и хотя новый индекс не идеален, он намного лучше своего предшественника.
Специалисты IMEX Real Estate наблюдают за рынком аренды недвижимости в Дубае с самого начала, уже 25 лет. Поэтому, если вам нужен максимально точный совет относительно сдачи или найма недвижимости, то наши эксперты могут дать самые точные рекомендации, а также сопроводить вас с самого начала поиска жилья до окончания сделки и дальше. Мы предоставим Вам услуги по управлению жильем, юридическую консультацию, а также поможем перевести средства на аренду в Дубай. Каким бы ни был вам запрос, оставляйте заявку, и наши специалисты обязательно его выполнят. Или же обращайтесь к нам через WhatsApp +971(50)5006869, и наши онлайн-брокеры быстро найдут для вас именно то, что вам нужно.
