Поиск по карте
Стоит ли застройщикам вернуть схемы аренды в счет покупки?
Арендаторы в Дубае, надеющиеся на замедление роста арендной платы во второй половине 2023 года, вряд ли оправдают свои надежды. Стоимость договоров аренды — новых и продленных — в ближайшие недели у арендодателей будет только расти, будь то дом на Palm Jumeirah или квартира в недавно сданном жилом комплексе среднего уровня в Arjan.
Консалтинговая компания по недвижимости CBRE обнаружила, что к концу мая средняя арендная плата в Дубае выросла на 24,2% за 12-месячный период. Другие источники на рынке говорят, что даже в тех местах, где с начала года были сданы новые объекты, рост арендной платы не сильно замедлился. По оценкам, в этом году около 15 000–18 000 новых домов были готовы к заселению конечными пользователями и арендаторами.
«Может потребоваться еще 50 000-60 000 домов, чтобы изменить ситуацию и замедлить рост арендной платы», — говорит рыночный аналитик. — «Эти дома должны быть готовы в течение следующих 12 месяцев, чтобы действительно замедлить ход событий». Но реально ли это?
Источники в отрасли сходятся во мнении, что к концу этого года могут реально быть готовы только 25 000–30 000 домов. Этого недостаточно, чтобы действительно замедлить рост арендной платы. Потому что спрос на аренду растет еще и со стороны новых экспатриантов, которые переезжают в Дубай.
Доступные локации наверстывают упущенное
К настоящему времени все развитые и новые жилые районы в Дубае претерпели двузначное увеличение арендной платы и стоимости недвижимости. Возьмем, к примеру, Dubai South. Арендная плата и стоимость недвижимости в этом огромном районе смешанного назначения оставались стабильными в 2021 году, когда другие, более популярные районы Дубая — Dubai Marina, Downtown и Palm Jumeirah — уже начали набирать обороты.
Но теперь и району Dubai South пришлось последовать за ними, пусть и с некоторыми отличиями. «В Dubai South рост стоимости недвижимости (26%) намного опережает рост арендной платы (на 15%) за 12 месяцев до июня», — сказал Альтаф Аббас, руководитель отдела исследований консалтинговой компании GCP.
«Это связано с тем, что новые квартиры и виллы привлекли внимание конечных пользователей, как и старые постройки», добавил он.
Стоимость аренды готовых к заселению квартир с двумя спальнями в Dubai South составляет от 60 000 до 65 000 дирхамов (US$ 16 335 – 17696), согласно объявлениям на ведущих порталах недвижимости. Те, что в Expo Village, стоят дороже, от 80 000 дирхамов (US$ 21780) и более.
Аренда все еще лучший вариант?
Ситуация в другом быстро развивающемся жилом районе средней ценовой категории – Arjan – показывает другую динамику.
«Арендная плата в Arjan растет, даже несмотря на все запуски новых проектов офф-план и недавнюю сдачу готовых домов», — сказал Аббас. — «Можно было бы подумать, что это снизит рост арендной платы, но этого не произошло. Причина в том, что сейчас ипотека в Arjan обходится дороже, чем аренда».
«Недвижимость в стадии строительства продается в среднем по US$ 3675 за квадратный метр, в то время как готовая недвижимость в Arjan стоит около US$ 2500 за кв. метр. И готовых квартир не так уж и много», добавляет он.
Квартиры с двумя спальнями в Arjan в настоящее время продаются в среднем за 70 000 дирхамов (US$ 19 000) и выше.
Стоит ли застройщикам вернуть схемы аренды в счет покупки?
В условиях текущего подъема рынка большинству застройщиков в Дубае предстоит серьезно задуматься, стоит ли возвращать схемы аренды в счет покупки для своих арендаторов, желающих превратиться в покупателей. Ведь причин для этого может быть и недостаточно, поскольку запуски жилья офф-план удовлетворяют большой спрос со стороны инвесторов, как здесь, так и за рубежом.
Многие из этих инвесторов делают большие ставки на то, что спрос на аренду — и повышение ставок — в Дубае будут продолжать господствовать еще долгое время. «У меня есть зарубежный инвестор, желающий купить оптом — около 20 готовых квартир по цене около 1 миллиона дирхамов (US$ 270 000) каждая — и сдать их в аренду», — сказал застройщик. «Каждый инвестор в недвижимость Дубая следит за тем, чтобы город увеличивал свою численность населения».
