Станет ли фактор доступности главным козырем и движущей силой рынка недвижимости Дубая в 2025 году?
Доступность была постоянно повторяющейся темой, вновь ставшей актуальной благодаря инфляции, выросшей в 2023 году. Для большинства потенциальных покупателей, обеспокоенных своей ипотекой, жилье остается наименее доступным с 2007 года.
В большинстве частей мира это произошло из-за того, что предложение недвижимости было слабым, чтобы отреагировать на рост спроса. И несмотря на рост ставок по ипотеке за последние два года, не было достаточного эффекта, чтобы сбить цены с их высокого уровня. Элитная недвижимость остается исключением, здесь цены ослабли.
В ОАЭ по большей части всё было наоборот. В 2015-20 годах, когда не было большого избытка предложения, аналитики беспокоились, что проблема была в малом количестве поставок нового жилья. Застройщики отреагировали, предложив ошеломляющий набор планов оплаты.
После Covid, когда цены взлетели, новое предложение последовало с удвоенной силой, в результате чего три года спустя планы платежей стали еще более щедрыми, чем когда-либо с момента появления феномена BNPL (планы рассрочки от застройщика) в сфере недвижимости.
На финансовых рынках цены на различные активы, скорректированные с учетом риска, должны сблизиться с рынком жилья. В противном случае арендодатели могли бы зафиксировать свою прибыль и перейти на более высокую доходность на рынках капитала.
Тем не менее, спрос на жилье остается неутолимым, особенно с учетом того, что застройщики стали финансистами, сделав прямые выплаты новым критерием доступности. В результате в ОАЭ разрыв между ценами на недвижимость на стадии строительства и готовую недвижимость увеличился, и продажи офф-план составили почти три четверти от общего объема продаж в 2024 году по сравнению с почти 45% в 2019 году.
Преобразования для повышения цен на жилье
В то время как большинство цен на активы меняются практически мгновенно в ответ на изменения денежных цен, на рынке жилья это занимает гораздо больше времени, поскольку на продажу недвижимости уходят месяцы, если не годы. Владельцы и инвесторы существующих домов отреагировали реновацией старых построек, и все же разрыв между существующими и строящимися объектами продолжает расти.
Поскольку покупатели теперь избалованы выбором, даже беглый взгляд показывает, что средние цены на готовые дома начали падать, а цены на строящиеся объекты последовали за ними. И даже искусственные методы стимуляции— застройщики объявляют о «неминуемом» повышении цен — не нашли отклика на рынке.
Безусловно, это не повторение прошлых циклов, а скорее более умеренный путь, поскольку покупатели переезжают на окраины, чтобы получить выгодные предложения.
Цены в этих районах быстро отреагировали, подстегиваемые всплеском совместных предприятий между пассивными арендодателями и новыми застройщиками, стремящимися выйти на рынок, где главные застройщики пресекли спекуляции землей и имеют строгие соглашения о том, когда начинать и завершать проекты.
Все это говорит о том, что для среднего покупателя ежемесячный взнос стал главным и центральным на пути к покупке недвижимости. Вместо традиционных показателей оценки, таких как восстановительная стоимость, соотношение цены и арендной платы, или цены и дохода. (Последнее находится на самом низком уровне с 2013 года, согласно последнему отчету МВФ по ОАЭ).
Охота за проблемной недвижимостью по выгодной цене
Поскольку институциональные инвесторы становятся более осторожными, мы наблюдаем движение к возрождению проблемной недвижимости и рост объема продаж на рынке аукционов, поскольку появилась еще одна подгруппа покупателей, неспособных удовлетворить свои требования по ипотеке.
Для большинства людей жилье остается домом. Для экономистов это актив, приносящий доход, и именно так эквивалентная арендная плата владельцев отображается в статистике инфляции.
Владение жильем (и более широкое владение активами в целом) остается краеугольным камнем любой долгосрочной политики для любой страны. И ОАЭ уверенно движется к достижению этой цели с приватизацией на рынках капитала и бумом жилья в секторе недвижимости.
Однако оценки продолжают иметь значение. И растущий вес, придаваемый сектору строительства, предполагает возврат к среднему в какой-то момент, поскольку эти оценки становятся центральной темой. Для того, чтобы доступность стала главным фактором, как это, возможно, было раньше, в игру должны вступить основные движущие рыночные силы, и тогда цены пойдут вниз. Или, возможно, свою роль сыграет государственная политика по поощрению доступности (как в случае с умным индексом аренды), заставляя застройщиков предлагать более низкие цены. Каким бы ни был курс, доступность будет фокусом для застройщиков и конечных пользователей в 2025 году, и оценки останутся в центре этого обсуждения.
Специалисты IMEX Real Estate наблюдают за рынком недвижимости в Дубае с самого начала его становления, уже 25 лет. Поэтому, если вам нужен максимально точный совет относительно покупки определенного актива для сдачи в аренду на короткий или долгий срок и планирования инвестиционной стратегии, то наши эксперты могут дать самые точные рекомендации, а также сопроводить вас с самого начала поиска или продажи вашего жилья до окончания сделки и дальше, если вы решите сдавать свое жилье в аренду или перепродать его. Мы предоставим Вам услуги по управлению жильем, юридическую консультацию, а также поможем перевести средства на покупку в Дубай. Каким бы ни был вам запрос, оставляйте заявку, и наши специалисты обязательно его выполнят. Или же обращайтесь к нам через WhatsApp +971(50)5006869, и наши онлайн-брокеры быстро найдут для вас именно то, что вам нужно.
