Поиск по карте
Арендодатели в Дубае пытаются повысить арендную плату по новым договорам аренды до того, как в эмирате вступит в силу трехлетний мораторий на повышение арендной платы.
Однако у всех остается вопрос о том, когда закон будет принят, будет ли он применяться только к новым контрактам, начиная со дня его вступления в силу, или к заключенным до этого договорам тоже. Попробуем разобраться.
Новый Закон об аренде, который власти эмирата сейчас готовят к внедрению, станет самым большим изменением во взаимоотношениях арендодателя и арендатора за последнее время.
Поэтому арендодатели, особенно крупные, уже сегодня на всякий случай начинают требовать повышения арендной платы на 5-15% по новым контрактам, чтобы лучше справиться с ожидаемой трехлетней «заморозкой» арендной платы в Дубае для новых арендаторов. Новый закон все еще находится в стадии разработки, но представляет собой одно из самых значительных законодательных изменений, когда-либо принятых на рынке аренды жилья эмирата.
Запрашивая более высокую арендную плату сейчас, арендодатели ожидают, что смогут лучше справиться с периодом запрета на повышение ставок и более высокими затратами, связанными с содержанием недвижимости в течение этих трех лет. Повышение стоимости аренды уже наблюдается в секторе востребованных вилл и таунхаусов, а также в категории апартаментов супер-премиум.
Взамен домовладельцы такой недвижимости снова готовы предложить бонусы в виде дополнительного месяца или двух без оплаты аренды или бесплатного кондиционера. Также арендодатели проявляют гибкость относительно количества чеков на оплату, вплоть до помесячной оплаты аренды. Чего домовладельцы пытаются избежать любой ценой, так это заключения нового договора аренды. Ожидается, что в следующие шесть-восемь недель активность в секторе аренды жилья в Дубае увеличится, поскольку арендаторы будут принимать решения о том, переехать ли из своих нынешних квартир или продлить договор аренды.
Впрочем, стоит отметить, что требование более высокой арендной платы также сопряжено с определенным элементом риска для арендодателей, тем более, что сохраняющиеся ставки аренды по-прежнему находятся под сильным давлением на более широком рынке. Что касается средних и более доступных вариантов аренды, то в этой категории арендодатели точно не могут просить больше, по крайней мере, до тех пор, пока спрос не стабилизируется.
«Некоторые объекты, доступные на рынке для новой аренды, получают множество запросов со стороны арендаторов. Но это в основном в устоявшихся коттеджных поселках и нескольких ключевых жилых кварталах, что не отражает общие тенденции на рынке в целом», говорится в последнем отчете консалтинговой компании Core.
Управляемый рост
В районах Дубая Downtown и Dubai Marina арендодатели, безусловно, начинают просить больше за недавно освободившиеся квартиры, особенно это касается квартир с тремя спальнями. Но, опять же, многое зависит от того, что произойдет в ближайшие недели, когда арендаторы примут окончательное решение остаться или переехать. Этим летом ожидается более высокая, чем обычно, активность арендаторов, потому что значительное количество жителей вряд ли поедут куда-то на отдых, и, следовательно, смогут использовать сэкономленные средства для смены места жительства.
«Мы наблюдаем неуклонный переход от предоплаты за год вперед к многократным чекам. Помимо предоставления арендаторам ликвидности и гибкости для распределения их денежных потоков в течение года, ежемесячные платежи по чекам в значительной степени являются нормой на большинстве зрелых рынков», также говорится в отчете компании Core.
Что меняет новый Закон?
Важно подчеркнуть сразу, что новый закон будет применяться только к новым договорам аренды и предназначен для того, чтобы лучше контролировать рынок, когда на него выйдут еще 30 000 с лишним новых домов. Что сейчас известно о проекте закона, так это то, что согласно ему, предполагается «заморозить» любое повышение стоимости аренды для новых договоров аренды, заключенных после вступления в силу этого закона, на три года. Однако точные детали пока неизвестны.
«Эта трехлетняя заморозка будет в значительной степени способствовать стабильности, поскольку арендаторы будут более уверены в своих расходах на аренду», подчеркнул Эсраа Рибани, юрист из юридической фирмы TLG. «Арендатору не придется сталкиваться с неожиданным повышением арендной платы со стороны арендодателя, как не придется сталкиваться и с трудностями при аренде новой квартиры».
Так же важно, когда новый закон вступит в силу, следить за тем, будет ли закон иметь обратную силу. То есть будет ли он применяться к договорам, которые уже заключены сейчас, или только к новым контрактам, составленным после вступления в силу Закона.
«Новый указ эмирата об увеличении арендной платы уравновесит права как арендаторов, так и арендодателей», резюмировал Эсраа Рибани из TLG.
«В настоящее время нет точной уверенности о конкретном количестве лет, в течение которых стороны должны договориться о замораживании арендной платы», сказал Рибани.
В прошлом Дубай вводил политику временного запрета на повышение стоимости аренды для новых контрактов на этапе 2007-08 гг., когда арендная плата выросла на 20-30% за короткий промежуток времени. Таким образом, новый Закон станет прорывом, поскольку принесет стабильность во все сделки между арендаторами и арендодателями, по крайней мере, в течение первых трех лет действия нового договора аренды.
Равные права для арендодателей
Новый Закон об аренде также предоставит арендодателям дополнительную возможность управлять отношениями с арендаторами. Хотя обязательное трехлетнее замораживание арендной платы является самым большим изменением, домовладельцы также будут наделены новыми достаточными правами.
В соответствии с законом арендодатель теперь сможет подать жалобу напрямую в исполнительный суд, вместо того, чтобы сначала обращаться в Центр по спорам об аренде или нижестоящие суды. Он может сделать это «в случае, если арендатор нарушит свои обязательства по уплате арендной платы», сказал Эсраа Рибани.
«Это значительно упростит процесс сбора арендной платы для арендодателя и сократит время, затрачиваемое на получение средств правовой защиты».
Каковы бы ни были предполагаемые сроки Вашего пребывания в Дубае и условия аренды недвижимости, IMEX Real Estate может предложить решение любой из задач. Обращайтесь к профессионалам и подписывайтесь на наши новости, чтобы не пропустить ничего важного. Наши контакты:
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp, Viber, Telegram)
Тел. в Москве, РФ: +7(903)2328080
IMEX REAL ESTATE BROKER LLC
Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE
Россия, Москва, Щелковское ш. 3, офис 512
Email: pm@IMEXre.com
Skype: resident69
